Un couple de particulier amené à réaliser de nombreuses opérations d'achat de terrains et de revente de maisons en douze ans vient d'être sanctionné par le tribunal administratif. Selon l'article 35-I-1° du CGI qui présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui achètent en leur nom propre en vue de revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou, qui habituellement souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés, dans une intention spéculative, sont considérées comme des marchands de biens. A ce titre, le couple qui a procédé entre 1999 et 2012 à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons doit s'acquitter de cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et ce au titre des années 2011 et 2012, 2013 et 2014, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la même période. Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôts sur le revenu et de la TVA.

Pour la Cour, les multiples opérations immobilières réalisées sur un court délai ayant séparé l'achèvement des travaux de construction des maisons et de leur vente et de la circonstance qu'avant même d'avoir réalisé les ventes, les époux vendeurs avaient déjà acquis de nouveaux terrains, résulte que ces opérations immobilières revêtent d'une intention spéculative. La Cour a également considéré que ces ventes devaient être assujetties à la TVA.

Rappel : Seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d'une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d'application de la TVA. Autrement dit, des assujettis agissant en tant que tels sont soumis à la TVA. Cette dernière est désormais acquittée par la personne qui réalise l'opération imposable (soit, en cas de vente le vendeur). Selon BOFIP (qui définit la plus-value immobilière brute), lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d'une pure démarche patrimoniale, ou encore mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels, l'opération entre dans le champ d'application de la TVA.  Pour la Cour, les opérations menées par une personne physique et, portant sur l'acquisition de terrains nus dans le but d'y construire des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d'un patrimoine privé comme le soutiennent le couple, mais bien de démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services. Il s'agit bien là d'une activité économique et non d'une simple gestion de patrimoine privé.

Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454