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Un couple de particulier sanctionné par le tribunal admnistratif pour avoir acheté et vendu de nombreux terrains et maisons

Un couple de particulier amené à réaliser de nombreuses opérations d'achat de terrains et de revente de maisons en douze ans vient d'être sanctionné par le tribunal administratif. Selon l'article 35-I-1° du CGI qui présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui achètent en leur nom propre en vue de revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou, qui habituellement souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés, dans une intention spéculative, sont considérées comme des marchands de biens. A ce titre, le couple qui a procédé entre 1999 et 2012 à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons doit s'acquitter de cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et ce au titre des années 2011 et 2012, 2013 et 2014, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la même période. Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôts sur le revenu et de la TVA.

Pour la Cour, les multiples opérations immobilières réalisées sur un court délai ayant séparé l'achèvement des travaux de construction des maisons et de leur vente et de la circonstance qu'avant même d'avoir réalisé les ventes, les époux vendeurs avaient déjà acquis de nouveaux terrains, résulte que ces opérations immobilières revêtent d'une intention spéculative. La Cour a également considéré que ces ventes devaient être assujetties à la TVA.

Rappel : Seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d'une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d'application de la TVA. Autrement dit, des assujettis agissant en tant que tels sont soumis à la TVA. Cette dernière est désormais acquittée par la personne qui réalise l'opération imposable (soit, en cas de vente le vendeur). Selon BOFIP (qui définit la plus-value immobilière brute), lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d'une pure démarche patrimoniale, ou encore mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels, l'opération entre dans le champ d'application de la TVA.  Pour la Cour, les opérations menées par une personne physique et, portant sur l'acquisition de terrains nus dans le but d'y construire des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d'un patrimoine privé comme le soutiennent le couple, mais bien de démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services. Il s'agit bien là d'une activité économique et non d'une simple gestion de patrimoine privé.

Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454

21/01/2022

 

Remettre à neuf un bien immobilier ne rentre pas dans les charges déductibles d'une entreprise

L’entreprise est libre de sa gestion et les dépenses engagées pour son fonctionnement constituent des charges déductibles pour la détermination du résultat fiscal (article 39-1 du CGI). Néanmoins la juridiction administrative rappelle que seuls peuvent être inclus dans les frais généraux et donc déductibles, les travaux de réparation et d’entretien permettant de conserver en bon état les différents éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise. Les dépenses qui engendrent une augmentation de la valeur d’un élément de l’actif doivent être immobilisées. Cependant les dépenses qui ont pour seul but de maintenir en état les immobilisations et les installations de l’entreprise tels que de simples travaux d’entretien ou de réparation peuvent être inclus dans les charges de l’exercice au titre duquel les travaux ont été effectués.

Rappelons les faits :
En juin 2011 la société GLB a acquis un ensemble immobilier, à Paris, composé d’un appartement de 242m2, d’un studio de 19m2 et d’une cave en sous-sol de 20m2 pour 2M€. Entre juillet 2011 et mars 2012 des travaux ont été effectués pour un montant de 255040 €. Au titre de l’exercice clos le 31 mai 2012, la société a comptabilisé l’intégralité du montant des travaux en compte de charges. L’appartement a ensuite été donné à la location aux gérants et associés de la société GLB Entreprise. La société a demandé au tribunal administratif de Caen de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’IS auxquelles elle a été assujettie, par un jugement n°1801511 du 6 novembre 2019. Sa demande a été rejetée. La société fait appel et la juridiction administrative a rejeté la requête de la société, soulignant que les dépenses entrainant une augmentation de la valeur pour laquelle un élément immobilisé figure au bilan ne peut être portées en frais généraux. L’administration remet en cause le caractère déductible des dépenses liées aux travaux réalisés pour un montant de 251051 €, ces travaux ayant constitué en une rénovation complète de l’appartement et ne pouvait être considéré comme un simple entretien périodique. Les dépenses de travaux en litige, qui représentent une somme de 1000 € par m2, s’inscrivaient dans une stratégie, non pas d’entretien, mais d’augmentation de la valeur de cette immobilisation qui n’aurait pas été acquise pour 2M€ si les travaux avaient été réalisés avant la vente. La Cour a confirmé le caractère non déductible des travaux réalisés

21/01/2022

 

Un réseau d'assainissement individuel est indissociable du bâtiment principal doit être couvert par l'assurance

A la suite du refus de l'assureur de prendre en charge les réparations du réseau d'assainissement individuel endommagé après des intempéries, le propriétaire du logement le traduit en justice afin qu'il paie l'indemnité d'assurance prévue dans son contrat.

Rappel des faits : Un habitant a souscrit un contrat d'assurance auprès d'une compagnie d'assurance, le contrat comportait la garantie "inondation" pour son habitation. A l'issue de fortes précipitations de pluie son terrain est inondé et la fosse septique endommagée. L'habitant demande une prise en charge à son assureur mais ce dernier refuse prétextant que l'extérieur (où se situait la fosse septique) ne faisait pas partie de l'habitation. Devant ce refus, le propriétaire du bien l'assigne en justice dans le but d'une prise en charge des indemnités de réparation dues au contrat. Pour se défendre, l'assureur déclare garantir le bâtiment principal habité dans ses parties exclusivement réservées à l'habitation, comprenant l'installation du chauffage, les revêtements de murs, les vérandas, etc.. Selon lui, l'installation d'assainissement située à l'extérieur n'est pas comprise dans le contrat.

Décision : La Cour de cassation rejette le raisonnement de l'assureur (arrêt rendu le 16.12.2021) et le condamne. Elle stipule, en outre, que le réseau d'assainissement est indissociable du bâtiment principal, car si celui-ci n'existait pas le bâtiment serait impropre à l'usage d'habitation. Pour la Cour, le contrat d'assurance ne peut pas faire de distinctions entre les parties assurées et celles non assurées d'un bâtiment.

18/01/2022

 

En cas de divorce, les APL peuvent-elles faire l'objet d'un remboursement à l'autre époux ?

D'après la justice, les aides au logement font partie de la communauté matrimoniale. Si ces dernières financent un logement appartenant à l'un des époux, en cas de divorce l'autre époux est en droit de réclamer sa part.

Genèse : Lors d'un divorce, dont le couple est marié sous le régime de la communauté légale, des difficultés se posent au moment du partage des intérêts patrimoniaux. Mme, propriétaire du bien, soutient que les montants versés au titre de l'aide personnalisée au logement constituent des fonds propres rappelant qu'elle avait à sa charge le prêt immobilier. Elle conteste le fait que cette aide ne soit pas prise en compte dans le patrimoine commun. Il s'avère que la Cour de cassation (dans sa décision du 1er décembre 2021) a émis une autre opinion : Les APL sont versées afin de pallier à une insuffisance de revenus et ont pour finalité d'alléger les frais du logement qui sont une charge du mariage incombant à la communauté. En conséquence, elles constituent un substitut de revenu et doivent, à ce titre, tomber dans la communauté à l'identique de tous les autres revenus des époux. Cette aide ayant servi à financer un bien acquis par un seul des époux avant le mariage et ce bien restant à son propriétaire après le divorce, il est naturel que cet époux propriétaire rembourse à la communauté, avant partage, une partie de cette aide.

Décision rendue par la Cour de cassation : En cas de divorce, l'époux propriétaire du bien qui a été financé en partie par les APL, devra reverser à la communauté une fraction des échéances payées, et ce même si les aides au logement ont été versées directement à la banque. Selon le Code civil, Seuls sont considérés comme bien propres, les vêtements et linges à usage personnel de l'un des époux, les créances et pension incessibles et plus généralement tous les biens ayant un caractère personnel et tous les droits exclusivement liés à la personne.

06/01/2022

 

Pourquoi les Français délaissent-ils les agences immobilières classiques au profit des agences en ligne ?

Depuis la crise sanitaire qui a accentué la digitalisation, nombreux Français effectuent leurs recherches immobilières via les sites d’annonces en ligne. Le réseau ne serait manifestement plus le même qu’avant. Aujourd’hui pour trouver un bon agent immobilier les personnes regardent les avis sur internet et ne prennent même plus la peine d’en parler à leurs proches susceptibles de leur recommander un bon contact ou, de les diriger vers une agence de qualité. Les sites des petites annonces immobilières en ligne deviendraient, manifestement, le premier canal d’information (20 % des sondés, 19 % se fient aux enseignes immobilières et 18 % sur la recommandation d’un ami). Les raisons sont diverses, l’arrivée d’agences low cost et d’acteurs uniquement digitaux peut être la cause de ce manque de confiance aujourd’hui envers les agences classiques que les Français trouvent souvent trop chères. Le tarif des prestations proposées par une agence classique ne semblerait effectivement convenir qu’à 8 % des Français. Pourquoi ce changement ? L’intérêt du client est d’avoir un agent qui le conseille et l’accompagne du début jusqu’à la fin de son projet immobilier, malheureusement, nombreux agents immobiliers, une fois le compromis signé, ne donnent plus de nouvelles aux acheteurs et reviennent vers eux uniquement au moment de la signature chez le notaire. Le devoir de conseil et l’accompagnement n’étant pas comme il le souhaiterait, le client s’interroge sur le montant des honoraires qui pour le coup lui semble élevé et sur l’utilité de passer par une agence.

08/12/2021

 

Au 1er janvier 2022, toutes les demandes d'autorisation d'urbanisation pourront être effectuées en ligne

A dater du 1ER janvier 2022, les demandes d’autorisation d’urbanisme pourront être effectuées en ligne. La formule papier reste également autorisé. Près de 1,5 millions de demandes de permis de construire, déclaration préalable de travaux, certificat d’urbanisme, permis de démolir… sont déposées chaque année et environ 40 services peuvent être consultés pour instruire un même dossier. Des démarches administratives fastidieuses qui seront en 2022 allégées. Ce qui va changer au 1er janvier 2022 : Les usagers (particuliers ou professionnels) pourront dorénavant déposer leur dossier par voie électronique et ce quel que soit le lieu du projet concerné. Le Ministère de la Transition écologique a souhaité, en effet, mettre à disposition des usagers un système plus simple et plus écologique. Il s’agit là d’un moyen supplémentaire et nullement une obligation de passer par la voie électronique. Côté documents et délais légaux rien ne changera et, en l’absence de réponse de la collectivité dans le délai légal la demande sera tacitement acceptée. Concrètement, ce principe général de la dématérialisation pourra être adopté de diverses manières. Dans les communes de plus de 3.500 habitants (on en compte 32.000 au total), l’instruction des dossiers devra également être réalisée en ligne alors que les plus petites communes auront pour seule obligation d’accepter les dossiers sous forme dématérialisée. Tout cela, conformément à l’article L.423-3 du code de l’urbanisme, issu de la loi Élan dans son article 62. Dans la pratique, les communes devront informer leurs administrés de la démarche à suivre : envoi par email, recours à une plateforme en ligne, remplissage de formulaires numériques... Cette évolution permettra ainsi aux utilisateurs d’éviter de se rendre à la mairie avec les contraintes d’horaires d’ouverture que l’on connait. Une fois numérisé, plus besoin de fournir une copie papier. L’avantage également d’avoir un suivi en ligne consultable à tout moment par l’usager n’est pas négligeable et les délais d’instruction devraient théoriquement être plus courts grâce au traitement numérique. Pour cette évolution, qui doit faciliter le quotidien des Français, l’État a débloqué 15 millions d’euros pour accompagner les collectivités. Cette somme vient s’ajouter aux 3,6 millions déjà engagés au titre du fond pour la transformation de l’action publique. Même si cette mesure devait voir le jour initialement en 2018, pour 2022 de nombreuses communes ne sont pas tout à fait prêtes. Selon les derniers chiffres divulgués par l’administration, seuls 60 % des centres instructeurs (centre regroupant plusieurs communes) sont opérationnels. Ce chiffre devrait augmenter dans le courant du premier trimestre à 80 %. A noter que quel que soit le degré de préparation de la collectivité, l’obligation de recevoir les dossiers sous une forme dématérialisée vaut dès le 1er janvier. 

08/12/2021

 

Assurance crédit immobilier : Une nouvelle loi votée en Assemblée nationale pourrait changer la donne pour les assurance emprunteurs

Actuellement, il est possible de changer son assurance de prêt immobilier dans les douze mois suivant la date de souscription du contrat ou, à date anniversaire. Ce vendredi 26 novembre, les Députés ont voté une proposition de loi qui permettra de changer l’assurance emprunteur de son crédit immobilier à tout moment. Ce texte de loi est dans l’attente d’être entériné par le Sénat. C’est une libéralisation de l’assurance emprunteur dont 88% du marché est encore détenu par les banques. Si cette loi est définitivement adoptée, elle s’alignerait ainsi sur les autres types d’assurance telles que l’automobile, l’habitation ou encore, la santé. Les acteurs alternatifs (assureurs) auraient davantage de poids, ils pourraient être entre deux et quatre fois moins chers que les banques. Ce qui est une bonne nouvelle pour le porte-monnaie des consommateurs. La part de l’assurance emprunteur étant une part importante du crédit immobilier son coût pourrait, en effet, être réduit -par emprunteur et sur le prix global du prêt- de 5000 à 15000 euros en moyenne. L’économie est notamment très intéressante pour les jeunes emprunteurs en bonne santé. Par exemple, un couple de 40 ans en CDI empruntant 240.000 euros pour l’achat d’une résidence principale, pourrait économiser 17.280 euros. Cette somme correspondant au delta entre l’assurance de la banque et celle d’une couverture prise en externe.

Le texte de loi prévoit également :

- Le renforcement du devoir d’information : Les assurés devront être informés chaque année sur leur droit à la résiliation, les modalités et les délais à respecter. Les banques auront toutefois, à compter de la promulgation de la loi, un délai d’un an pour s’adapter.

- Le « droit à l’oubli » dont bénéficient depuis 2016 certains anciens malades du cancer dans le cadre de la convention Aeras serait également modifié. En 2020 le délai est passé de 10 à 5 ans, celui-ci pourrait être revu à la baisse et franchir un nouveau cap.

29/11/2021

 

Immobilier : Une entreprise de maçonnerie commet des fautes irréparables dans la construction. Que dit la Justice ?

Un couple de particulier se retrouve en Cassation contre un constructeur qui a commis des fautes irréparables dans leur construction. Le couple réclame l'annulation du contrat avec indemnisation des frais de démolition et de reconstruction. Celui-ci avait, en effet, constaté que leur future maison n'était pas implantée correctement sur le terrain suite à une faute professionnelle de l'entreprise de maçonnerie. Les fautes du constructeur étant irréparables, la Cour de cassation dans son arrêt du 10 novembre 2021 condamne ce dernier en annulant le contrat de construction et en demandant à l'entreprise de verser une indemnisation des frais de démolition. Concernant la reconstruction, un deuxième procès devra avoir lieu, car selon la justice, l'annulation qualifiée juridiquement de "résolution du contrat" en cas de fautes ou de mauvaise exécution par l'une des parties, a pour effet d'anéantir rétroactivement ce contrat et de replacer chacun dans la situation qui était la sienne avant la signature. Chacun rend ce qu'il a reçu de l'autre. Lors du premier procès, le propriétaire récupère ce qu'il a payé et se retrouve devant son terrain nu. Le deuxième procès sera lui axé sur la reconstruction de la maison. Pour cela, une demande doit être effectuée indépendamment, selon le principe de la responsabilité civile.

24/11/2021

 

Vous avez des différends avec votre bailleur ? Voici comment faire consigner votre loyer.

Ce qu'il faut retenir lorsque vous avez un ou des litiges avec votre bailleur et que vous n'arrivez pas à vous arranger à l'amiable : Vous n'êtes pas tenu de lui verser directement votre loyer. En effet, dans l'attente de la régularisation liée à votre litige (travaux non réalisés, logement non conforme, hausse de loyer non justifiée, etc), vous avez la possibilité de verser le montant de votre loyer à un tiers neutre tel que l'établissement public, la Caisse des dépôts et consignations.

Comment procéder :

Avant toute chose et selon la loi, sachez que même en cas de litige avec votre propriétaire bailleur, vous êtes tenu de continuer à régler votre loyer ainsi que les charges. Dans un premier temps, vous pouvez contacter la Commission départementale de conciliation (CDC) afin de tenter de trouver une solution à l'amiable. Ensuite, si aucune solution à l'amiable n'est possible, vous devez consigner votre loyer (hors charges) auprès du tribunal judiciaire et obtenir l'autorisation du juge des contentieux de la protection (JCP) du pôle de proximité. Si le juge ordonne la consignation de votre loyer, vous pouvez le confier à la Caisse des dépôts et consignations qui va le conserver en attendant le règlement du litige avec votre propriétaire. Vous continuez ainsi à payer vos loyers, mais à un tiers neutre. Pour cela, vous devez télécharger, compléter et envoyer à la Caisse des dépôts votre dossier composé de la déclaration de consignation et des pièces justificatives. Vous obtenez ensuite les coordonnées bancaires vous permettant d’effectuer le virement de la somme à consigner. A l'issue de l'enregistrement de la consignation des loyers, vous recevrez par courrier le récépissé de la déclaration de consignation. Ce justificatif devra être conservé précieusement car ce dernier vous sera demandé lors de la déconsignation qui consistera à verser au propriétaire la somme qui avait été consignée.

Comment récupérer les loyers consignés :

Il conviendra d'envoyer votre demande de déconsignation à la Caisse des dépôts, avec les pièces justificatives que vous devrez télécharger dans votre dossier de consignation. Vous avez trouvé un accord avec votre propriétaire bailleur ou, à la suite d'une décision de justice ordonnant la déconsignation, le montant des loyers déposé auprès de la Caisse des dépôts sera versé à votre bailleur.

Bon à savoir : 1/ Faire appel à un avocat pour effectuer une demande de consignation de votre loyer n'est pas nécessaire. 2/ La consignation n'est pas gratuite. Depuis le 1er juillet, le taux de rémunération de la Caisse des dépôts s'élève à 0,30 % des sommes consignées. 

28/10/2021