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Fiscalité Investissement immobilier

Quelques brèves fiscales, ou relatives à la defiscalisation.

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2022 - Nouveau barème d'exonération pour les personnes qui louent une partie de leur résidence principale

L'administration fiscale vient de publier dan le Bulletin officiel des finances publiques les nouveaux plafonds d'exonération des loyers inhérents à la location de la résidence principale ou, d'une partie de celle-ci. Selon l'article 35 bis du CGI, il est prévu que les personnes qui louent ou bien, sous-louent une partie de leur habitation principales sont exonérées d'impôt sur le revenu pour les produits tirés de cette location. Il y a toutefois une condition : que les pièces mises en location constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location fixé reste dans la limite du raisonnable. A cet effet, l'administration fiscale publie chaque année les plafonds des loyers à ne pas dépasser. Deux barèmes existent, un pour l'Ile-de-France et l'autre destiné aux autres régions. Pour 2022, les plafonds de loyers par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) sont fixés pour l'Ile-de-France à 192 euros et pour la province à 142 euros.

24/03/2022

 

Seuls les logements considérés inhabitables par le juge des impôts peuvent être exonérés de taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe annuelle inhérente aux logements vacants prévue à l'article 232 du CGI, est applicable aux logements vacants situés, au 1er janvier de l'année d'imposition, dans les communes où un déséquilibre marqué existe entre l'offre et la demande de logements et engendrant des difficultés sérieuses d'accès au logement. Dans le but d'inciter à la mise en location ou, à la cession de logements dans les villes dont les tensions immobilières sont fortes, l'article 16 de la Loi de Finances-2013 a renforcé la portée de la taxe sur les logements vacants (TLV). La TLV est applicable sur les logements vacants depuis plus d'un an. Son taux est de 12,5 % la première année d'imposition et de 25 % à compter de la deuxième année. Ne sont pas concernés, les logements dont la durée d'occupation est supérieure à 90 jours consécutifs (au lieu de 30 jours actuellement). Il conviendra de saisir le juge de l'impôt si vous estimez que la taxe sur les logements vacants ne vous concerne pas.

Le Tribunal Administratif de Strasbourg a été sollicité par un contribuable pour régler le litige suivant :  Mme A. domiciliée à Strasbourg dans le quartier des Quinze est propriétaire d'une villa dont elle occupe l'appartement du rez-de-chaussée et les deux autres étages sont composés de trois appartements. Deux d'entre-eux ont eu des périodes de vacance. Mme A. a été assujettie à une cotisation de taxe sur les logements vacants pour l'année 2016 pour deux de ses appartements. Mme A saisit le Tribunal Administratif de Strasbourg. Ce dernier rejette sa demande en date du 19 mars 2019. Mme A. fait appel de cette décision. Son argumentaire porte sur le fait que ces logements ne pouvaient pas être loués en raison de leur état de vétusté et que cette vacance était indépendante de sa volonté, leur rénovation nécessitant d'importants travaux qu'elle ne pouvait pas financièrement prendre en charge, étant seule depuis son divorce.

Rappelons ce que dit le Conseil Constitutionnel : Doivent être regardées comme des vacances indépendantes de la volonté du contribuable, ne donnant pas lieu à assujettissement, les situations suivantes : logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de gros travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ; logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ; logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement au contribuable. (Décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998)

-- Concernant le premier appartement (superficie 149 m2 - situé au 1er étage),  la Cour fait valoir : - qu’un constat d’huissier établit le caractère inhabitable de cet appartement, qui est notamment dépourvu d’électricité, de chauffage et de sanitaires, n’est pas raccordé au réseau d’eau et dont les murs sont fissurés et les vitres cassées. - que Mme A justifiait que l’état de vétusté de cet appartement nécessitait, pour être rendu habitable, de travaux importants dont le coût est estimé à environ 133 000 €. -que Mme A démontrait qu’elle n’était pas en mesure de financer ces travaux au regard de ses revenus au titre de l’année 2016.

Partant, pour la Cour, Mme A justifiait que la vacance de cet appartement était indépendante de sa volonté au sens de l’article 232 du CGI, sans que l’administration puisse utilement faire valoir que le contribuable ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de recourir à un emprunt ou à une hypothèque, compte tenu de la valeur de l’immeuble en cause situé dans un quartier recherché de Strasbourg, qui aurait permis de financer les travaux de rénovation de cet appartement.

-- Concernant le deuxième appartement (superficie 100 m2 - situé au 2ème étage), la Cour fait valoir : -que Mme A ne produit aucun élément probant justifiant du caractère inhabitable de ce logement ou son état de vétusté. -que l’appartement en litige a fait l’objet d’une location en 2016, moyennant un coût de travaux relativement modéré par rapport à sa valeur vénale.

Partant pour la Cour, Mme A n’est pas fondée à soutenir que cet appartement serait inhabitable.

En conséquence, la Cour a déchargé Mme A de la cotisation de TLV à raison de l'appartement situé au premier étage de la villa et rejette la demande concernant l'appartement situé au deuxième étage.

Source : Arrêt de la CAA de Nancy du 3 février 2022, n°20NC00463

11/02/2022

 

Soyez attentifs aux conditions d'exonération de la plus-value en cas de vente de votre résidence secondaire

Une exonération de la plus-value inhérente à la première cession d'un logement autre que la résidence principale est possible, mais sous la condition de remploi par le cédant de tout ou, partie du prix de cession, dans un délai de 2 ans à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale. L'exonération est notamment subordonnée à la condition que le cédant n'ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cous des 4 années précédant la cession.

La juridiction administrative a rendu sa décision sur une affaire dont les faits sont les suivants : Par acte notarié du 14 août 2014, les époux A ont cédé pour un montant de 1 189 500 euros, le bien immobilier, situé à La Garenne-Colombes, dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000. Après la vente, les époux ont déclaré la somme de 337 338 euros de plus-value exonérée d'impôt sur les revenus de l'année 2014. Ils se sont prévalus de l'exonération au titre de la cession d'un bien autre que leur résidence principale. A l'issue du contrôle, sur documents justificatifs, dont ils ont fait l'objet, l'administration fiscale a estimé qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération. Les époux ont sollicité le Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise afin de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis. Par un jugement rendu le 7 juillet 2020, le TA rejette leur demande. Le couple fait appel. La Cour d'appel confirme le jugement initial.

Selon la Cour les conditions n'ont pas à être respectées dans l’hypothèse où le contribuable achète le bien destiné à être affecté à sa résidence principale avant de céder sa résidence secondaire. La condition posant difficulté est celle relative au délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire. En l'espèce l'administration a considéré que le délai de 21 mois qui s'est écoulé entre les deux ventes n'était pas justifié par les circonstances de l'opération.

Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190

L'argumentaire des époux ne convainc pas la Cour et cette dernière statue :

A la suite du prolongement d’un détachement de M. aux Etats-Unis, le bail de leur locataire (occupant de leur résidence secondaire) a été renouvelé le 8 août 2011 pour une durée de trois ans, jusqu’au 7 août 2014. Étant finalement revenus en France en juillet 2012 alors qu’ils pensaient demeurer aux Etats-Unis pour l’exercice de leur activité professionnelle, les époux soutiennent que le renouvellement du bail de leur locataire pour 3 ans a constitué une contrainte juridique indépendante de leur volonté et que les caractéristiques propres du logement et les conditions du marché immobilier les ont incités à ne pas vendre le bien loué.

Au cas particulier, la Cour estime que les époux A n’étaient pas tenus de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bail conclu avec une personne morale et que le fait de ne pas vendre le bien loué était un choix.

En conclusion, la Cour confirme que les époux A ne pouvaient se prévaloir de l’exonération de l’article 150-U-II-1°bis du CGI.

Cela aurait pu en être autrement si la mise en vente du logement avait été antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ; La cession du logement était intervenue dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale et si le prix de cession du logement avait été réemployé à l’acquisition ou, à la construction de la résidence principale.

Source : Arrêt de la CAA de Versailles du 25 janvier 2022, n°20VE02271

01/02/2022

 

Un outil de défiscalisation avantageux à connaître

L’ULS, Usufruit Locatif Social, moins connu que la loi Pinel offre de nombreux avantages fiscaux. La construction de logements sociaux profite depuis les années 2000 de l’ULS. C’est un dispositif d’investissement locatif qui repose sur un démembrement de propriété effectué entre le bailleur social et un investisseur privé. Le logement est proposé à des ménages sous conditions de ressources.
ULS le principe : Un investisseur achète la nue-propriété, dans une zone tendue, d’un logement à une société spécialisée telle que Perl ou Hexagone. L’usufruit lui, est acquis par un bailleur social qui en exploite la location auprès des ménages aux faibles revenus. Le bailleur perçoit les loyers pour 15 à 20 ans et non l’investisseur. A la fin du contrat, une fois le bien remis en état, le logement revient à l’investisseur en pleine propriété. Le locataire de son côté se verra proposer une offre de relogement ou pourra continuer, si le propriétaire est d’accord, à louer avec un bail classique. L’avantage pour l’investisseur est d’acheter un logement à prix réduit n’ayant que la nue-propriété. En moyenne, il bénéficie d’une décote de 40% sur le prix d’achat du bien et les intérêts de son emprunt immobilier pour cette acquisition, peuvent être déductibles de ses autres revenus fonciers.
Sur la durée du démembrement, il ne paie pas la taxe foncière. Autre avantage pour le nu-propriétaire, l’investissement n’est pas soumis à l’impôt et échappe donc au patrimoine imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le démembrement.

4/11/2020

 

Votre conseiller vous informe-t-il de tous les risques liés à la défiscalisation ?

Toutes les défiscalisations immobilières comportent des risques, dont notamment la faillite du promoteur. Le conseiller de gestion de patrimoine se doit d'informer son client sur les risques encourus en cas de non-réalisation. Par contre, le risque de faillite du promoteur est particulièrement dommageable, mais ne peut pas être considéré comme connu de tous et de ce fait imputé à un conseiller a jugé la Cour de cassation. Suite à une affaire où l'investisseur qui avait acheté un lot dans une résidence à construire et qui reprochait à son conseiller en gestion de ne pas avoir envisagé la perte de l'investissement par la faillite d'un intervenant, ce qui aurait ainsi pu l'alerter et éventuellement lui permettre de renoncer au projet. La Cour a jugé que cet aléa n'était pas évidemment inhérent à un tel programme d'investissement comme le mentionnait son conseiller. Soulignant de plus que ce dernier avait exclu tout risque en présentant une proposition totalement sécurisée avec une date de fin de chantier. La mise en garde était due, ont donc conclu les juges, même si le conseiller n'avait aucune raison de douter de la fiabilité du projet.

Le notaire n'est pas responsable

La Cour a jugé en juin 2015 qu'un minimum de connaissances devait être acquis par l'investisseur qui se doit de savoir qu'il existe un risque de défaillance des intervenants économiques. Ce dernier ne peut pas reprocher au conseiller en patrimoine de ne pas avoir communiqué suffisamment sur ce point. Quant-au notaire, il n'est pas responsable de l'absence de mise en garde concernant la solvabilité des intervenants ainsi que, de l'opportunité économique de l'opération. Il n'a pas, en effet, à informer l'acquéreur sur le risque d'échec du projet dans la mesure où il n'a aucun soupçon au jour de la signature. 

29/10/2019

 

Projet Loi Finances 2020 : Suppression de la taxe annuelle des loyers pour les logements de petites surfaces

La taxe annuelle, dite "taxe Apparu" relative aux loyers élevés des logements de petite surface existe depuis janvier 2012. Les députés ont récemment adopté un amendement au Projet Loi Finances 2020 visant à supprimer cette taxe.
Conformément à l'article 234 du CGI et 58 P de l'annexe III au CGI, la taxe s'applique sur les loyers perçus au titre des logements dont la surface habitable est inférieure à 14 m2. Sont concernés les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois, exonérée de TVA (cf. article 261 D2° et 4° du CGI). En conséquence, les résidences avec services telles que les résidences de tourisme, maisons de retraite ou résidences pour étudiants ne sont pas concernées par la taxe. Cette dernière est due et ce quel que soit le régime d'imposition des loyers perçus par le bailleur : impôt sur le revenu dans la catégorie fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles ou impôt sur les sociétés.

Les logements visés doivent se situer dans des communes classées dans les zones géographiques sensibles, où il y a un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.

Conformément aux dispositions de l'article 234-I du CGI, sont pris en compte les loyers bruts, hors charges locatives remboursées par le locataire au bailleur et dont le montant mensuel par mètre carré de surface habitable excède un seuil (fixé par décret) compris entre deux limites. Ledit article précise que le montant du loyer mensuel déclenchant la taxe peut être majoré de 10 % pour les locations meublées et être modulé selon le marché locatif dans les zones géographiques concernées.

Les montants sont révisés au 1er janvier de chaque année (cf. article L.353-9-2 du CCH) selon l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année précédente. Pour les loyers perçus en 2019, le seuil d'application de la taxe s'élève à 31,85e et 47,79e en 2018.

24/10/2019

 

Optimisez votre rendement locatif : Les six règles à respecter !

Afin d'optimiser le rendement de votre investissement locatif et éviter d'acheter un logement difficile à louer, certaines règles doivent être respectées... 

Etape 1 : Pensez avant toute chose au produit et non au dispositif fiscal
Quand on réalise un investissement immobilier, la première des règles est de se porter sur le produit en lui-même. Qu'achète-t-on ? A quel prix ? Où ? Dans quel but ? Le choix du dispositif fiscal le mieux adapté vient seulement après car on n'achète pas une fiscalisation mais un bien immobilier.
 
Etape 2 : Trouver le bon emplacement
C'est primordial. Enquêtez, lisez, faîtes-vous conseiller. Cela vous évitera de ne pas être à côté de la plaque en achetant une résidence étudiante sans fac dans les environs, ou un appartement dans les DOM-TOM sans terrasse, ni espace extérieur. Il convient de prendre en considération le marché local. Un investissement locatif étant rentable que si le bien est loué et que l'on peut le revendre facilement 10 ou 15 ans plus tard.
 
Etape 3 : Ciblez le bon type de bien immobilier
Pensez à adapter l'investissement en fonction de votre objectif. Les petites surfaces ont une très bonne rentabilité locative. Ce type de produit ne prendra peut être pas beaucoup de valeur, mais il se louera toujours à condition bien entendu d'avoir au préalable bien étudié l'emplacement. Cherchez un bien où il y a une forte demande locative des étudiants ou des personnes se lançant dans la vie active. Orientez-vous plutôt vers un produit d'exception, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial, sur le long terme. La rentabilité sera moins forte mais le bien sera sujet à plus-value.
 
Etape 4 : Choisissez le bon dispositif fiscal
Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d'impôts. Selon le projet d'investissement, soit dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien, des lois de fiscalisation existent. Elles incitent à investir pour réduire vos impôts et répondent aux différents objectifs patrimoniaux tels que la préparation à la retraite, la constitution d'un patrimoine ou encore la génération de revenus complémentaires.
Le dispositif Pinel, la location Meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, Le déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur à ce jour.
 
Etape 5 : Rapprochez-vous d'un expert immobilier
Un conseiller indépendant vous orientera en toute transparence sur l'état du marché, les emplacements à privilégier (surtout si vous n'investissez pas dans votre région). A voir après le dispositif de défiscalisation le mieux adapté pour le bien choisi.
 
Etape 6 : Négociez votre assurance emprunteur
Si vous empruntez pour acquérir un bien immobilier, il est fort possible que l'organisme prêteur vous demande de souscrire une assurance couvant les risques liés au décès, incapacité, invalidité et à la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Son taux varie en fonction de votre profil emprunteur, de votre âge, du montant et de la durée de votre crédit immobilier mais également de l'organisme chez qui vous souscrirez votre contrat. La bonne nouvelle est que vous êtes en droit de choisir. N'hésitez donc pas de faire appel à une délégation d'assurance.
 

14/10/2019