• S'Informer

  • 1

L'agent immobilier et le vendeur ont-il failli à leur devoir de conseil et d'information ?

Après avoir signée une promesse de vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier et avoir acquis le bien, des acheteurs se rendent compte que l'immeuble comportait des planchers bois et non des dalles béton comme précisé dans la promesse de vente. Ils demandent réparation de leur préjudice pour défaut d'information, de délivrance et de conseil émanant de l'agence immobilière du vendeur. Les juges ayant analysé la promesse de vente, ainsi que l'acte authentique rappelle que l'acte précisait bien qu'il s'agissait d'une dalle assurant la séparation de la cave avec le reste de l'immeuble et que les acquéreurs ne semblaient pas avoir fait rentrer dans le champ contractuel le fait que l'immeuble ne soit construit que sur des dalles en béton. Les rédacteurs de l'acte authentique et celui qui a instruit le dossier juridique pour les acquéreur auprès de l'expert, précisent, quant-à-eux, n’avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages. Cette vérification aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; Il convient en outre de constater que l’acte authentique de vente, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l’immeuble ». L'agent immobilier n'a donc pas failli à son obligation de conseil et le vendeur n'a pas non plus failli à ses obligations d'information et de délivrance conforme. 
Cet arrêt est intéressant, car il donne une solution logique et relève que ce qui n’est pas dans le champ contractuel, donc exprimé comme important aux yeux des acquéreurs, ne justifie pas la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier.

11/04/2019

FI : Comment Bercy contrôle les informations ?

Préparez-vous dès à présent à bien évaluer votre patrimoine.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été mis en place en remplacement de l'ISF (impôts sur la fortune). En 2018 il a rapporté 1,25 milliard d'euros, soit 400 millions de plus qu'annoncé. En 2019, la déclaration est prévue en même temps que la déclaration annuelle de revenus. 
Rappelons que l'IFI concerne tous les détenteurs d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros (parts SCI -Sté civile immobilière-, actions, fonds, SCPI -Sté civile de placement immobilier-, OPCI -Organisme de placement collectif immobilier-, les biens détenus dans le cadre d'un contrat assurance-vie, entrent également dans le calcul. Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur vénale réelle du bien s'il s'agit d'une résidence principale. L'importance de l'évaluation du bien est à prendre sérieusement en compte, car si les contribuables sont libres de leur évaluation, ils sont néanmoins soumis à un contrôle attentif du fisc qui dispose d'outils de contrôles performants.
Comment évaluer votre bien ? Avant toute chose, il faut savoir que l’administration et les tribunaux considèrent que la seule méthode fiable est l’évaluation par comparaison. Elle consiste pour vous à procéder à des comparaisons « tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ». La méthode est simple, elle consiste à rechercher des ventes de biens identiques en vue d’évaluer le sien en comparaison. Si dans votre immeuble, un bien situé au 1er étage s’est vendu autour de 10 000 euros du m2, un appartement identique, mais au 4e, sera évalué 15 % de plus. Toute décote ou surcote par rapport à des biens équivalents doit être justifiée. Vous pouvez, bien sûr, consulter un professionnel de l’immobilier (agents, notaires, ou une plate-forme numérique type Meilleursagents.com ou autres sites...). Si vous appliquez une décote à ces estimations souvent un peu surévaluées, sachez qu’une marge d’erreur d’environ 10 % est tolérée. Une base de données, officielle, Patrim, recense toutes les transactions effectuées à proximité de votre bien. Elle sert de base aux impôts pour évaluer votre bien. Vous pouvez également y accéder très simplement par internet, mais pas de façon anonyme. Ce qui sous-entend que les impôts pourront être informés de votre recherche. En cas de rectification pour mauvaise évaluation du patrimoine, il pourra donc vous l’opposer. Après avoir estimé votre bien vous pouvez appliquer l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale. Seuls les prêts relatifs à l’acquisition ou aux travaux et la seule taxe foncière sont déductibles. Ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, ni de l’impôt sur le revenu. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée de la mise en œuvre de plusieurs clauses anti-abus, comme la prise en compte des prêts in fine, c’est-à-dire remboursables en totalité à la fin du prêt, comme s’ils étaient des prêts classiques amortissables. Soyez bien attentifs à votre déclaration, ne sous-évaluez pas votre bien, car en absence de déclaration d'un patrimoine supérieur à 1,3 millions, vous prenez le risque d'être sanctionné. Un logiciel conçu par une cellule de data mining de Bercy, appelé : Mission requêtes et valorisation (MRV), composée de 22 informaticiens de haut niveau, veille. Depuis 2017, les infos des 37 millions de foyers contribuables y ont été agrégées (fiscales, bancaires, épargne, immobilier, données Urssaf, CAF, Sécurité sociale…). Et, depuis un an, les algorithmes tournent à plein régime pour détecter les « anomalies ». La cellule MRV envoie chaque trimestre des milliers des rapports dans les services locaux, avec ses observations. Idem pour les réseaux sociaux (Facebook, Twitter, Instagram,...), les plates formes : Airbnb, Le bon coin et Google Maps (système de localisation) en permanence consulté par cette instance en cas de doute. Seul le drône aujourd'hui est exclu du système de recherche. La loi n'autorisant pas au drône de survoler une habitation et l'environnement privé d'un contribuable, considéré comme une ingérence dans la vie privée. 
Néanmoins, l’utilisation de drônes à fins fiscales dans d’autres circonstances qui ne seraient pas attentatoires aux libertés n'est pas impossible. L’Espagne et la Suisse les utilisent depuis plusieurs années. Le ministère des Finances espagnol met en avant que pour un euro investi dans la surveillance par drones, 16 euros sont récupérés via l’impôt sur les biens immobiliers.

13/03/2019

 

 

Locataires, co-locataires, quelles sont les obligations de votre bailleur ?
Les troubles de jouissance des lieux : Le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et quelles que soient les circonstances. En cas de manquement, le locataire est en mesure de demander au bailleur, par le biais du tribunal, des compensations. De nombreux arrêts de la cour de Cassation ont confirmé ce droit, ainsi que pour d'autres manquements tels que : préavis réduit, garanties, etc. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement indemniser le locataire au nom du préjudice subi. La Cour de Cassation s'est également positionnée en faveur du locataire sur les troubles de jouissance (bruits, odeurs...) causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Elle confirme bien que le bailleur est responsable envers le locataire de cet état de fait. Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
Colocataires : Qui payent les indemnités d'occupation en cas de désolidarisation ? Lorsque l'un des deux locataires souhaitent quitter l'appartement et sauf clause contraire prévue dans le bail, la "solidarité ne vaut pas" confirme la Cour de Cassation dans son arrêté du 14 juin 2018. Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, ne sera donc plus tenu pour responsable (cf. loi logement Alur appliquée en mars 2014 qui met fin à cette solidarité forcée). 
Un bail difficile à résilier : Depuis septembre 2018, le locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements (nuisance olfactive, logement insalubre) et s'étant conformé, depuis, aux normes de la ville dans les 2 ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. Le tribunal a pris en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et a évalué ainsi sa bonne volonté. Le bailleur ne sera plus en mesure d'intervenir en procédure dans ce type de cas.
Qui prend en charge les dégradations d'usure ? Habituellement un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet... mais la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 21 décembre 2017 que cette obligation ne s'applique pas pour l'usure des murs. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.
Qui peut bénéficier d'une réduction de préavis ?  Lorsqu'un locataire désire quitter son logement, celui-ci informe le bailleur de son préavis. La période requise est généralement de 3 mois, sauf dans certains cas d'exception ou le préavis peut être ramené à un mois : 1/ Si le bien se situe en zone tendue (villes de +50000 habitants) ; 2/ Pour motif de perte d'emploi, diminution conséquente des revenus (RSA), etc. ; 3/ Pour des problèmes de santé. En 2015 la loi spécifiait que l'occupant devait justifier de deux conditions pour prétendre à une réduction du préavis. Depuis octobre 2017 et sur décision de la Cour de Cassation, un locataire peut dorénavant bénéficier d'un préavis réduit s'il remplit une seule de ces conditions. 
Un meilleur encadrement pour les dépôts de garantie : Dans le cadre d'une location de bien, une caution doit être généralement versée au bailleur. Le montant maximum est de un mois de loyer hors charge pour une location non meublée et de deux mois pour un meublé (cf. la loi du logement Alur en date du 24 mars 2014). En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard. La Cour de Cassation a décidé en novembre 2016 que ce principe devait maintenant s'appliquer à tous les baux, y compris ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014.
13/03/2019 

L'immobilier rapporte plus qu'il ne coûte à l'Etat !

D'après le gouvernement l'immobilier coûterait trop cher à l'Etat et crée peu d'emploi. La communauté immobilière ne semble absolument pas d'accord sur ce point. En effet, malgré un budget qui a baissé de plus d'un milliard d'euros en 2019 (16 milliards d'euros, contre 17,2 milliards en 2018), ce secteur rapporterait nettement plus d'argent qu'il n'en coûte (dixit la Commission des comptes du logement (CCL) qui dépend du ministère de la Transition écologique et solidaire). Le gouvernement quant-à lui, a rappelé que les aides (APL) sont trop élevées raison pour laquelle elles ont été baissées en 2017. En un peu plus de trente ans, leur montant a en effet plus que doublé, passant d'environ 17 milliards d'euros en 1985 à près de 42 milliards précise le dernier rapport de la Commission des comptes du logements, mais depuis cinq ans, elles stagnent. C'est le cas également des avantages fiscaux (niches fiscales) : environ 14 milliards d'euros.

Pour les prélèvements fiscaux relatifs au logement, ils s'élèvent à plus de 74 milliards d'euros (en 2017, soit +5,7 % sur un an) soit en définitive un gain de plus de 32 milliards. A savoir que ce bénéfice ne tient pas compte des droits de succession qui se sont élevés en 2017 à près de 13 milliards. Sur ce dernier point, "Le compte du logement est ce que l'on appelle un compte "satellite" de la comptabilité nationale, explique la CCL. Il utilise donc les concepts de la comptabilité nationale où les droits de succession sont considérés comme un impôt sur le capital". Rappelons que le montant de ces impôts et taxes a fortement grimpé sur la même période. C'est le cas notamment des prélèvements liés à la production de service de logements (imposition sur les revenus immobiliers, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...) qui ont augmenté de plus de 19 % en cinq ans et ont été multipliés par 5,5 depuis 1985. Et ce n'est pas la taxe foncière qui risque d'inverser la courbe car la suppression pour 80 % des ménages d'ici 2020 et en 2021 pour tous les Français fait craindre à l'Union nationale des propriétaires immobiliers que la taxe foncière continue de grimper. Et tout ça, sans compter la taxation sur les plus-values des résidences principales à laquelle l'Etat songe sérieusement. En 2017, l'impôt sur les plus-values immobilières (qui ne tiennent pas compte des résidences principales puisqu'elles sont exonérées de taxes à la revente) a rapporté près de 1,4 milliard d'euros à l'Etat, soit 1,9 % des prélèvements fiscaux au logement (+5,6 % sur un an).

13/02/2019

REVENUS FONCIERS - Bercy confirme : Les intérêts d'une avance sur l'assurance-vie sont déductibles

Le Ministère de l'économie et des finances vient de confirmer qu'en matière de revenus fonciers les intérêts d'emprunts sont déductibles, y compris lorsqu'ils proviennent d'un financement atypique telle qu'une avance sur un contrat d'assurance-vie.

Rappelons que l'avance est un prêt accordé par l'assureur et garanti par le capital du contrat d'assurance-vie. Plutôt que d'opérer un rachat, le détenteur du contrat continue à percevoir des gains sur l'ensemble de son capital. En retour, il paie les intérêts sur le montant emprunté. Juridiquement, ce type d'avance est un prêt. Il semblait donc logique que les intérêts puissent être déduits en vue de déterminer le foncier. L'administration fiscale avait déjà communiqué à ce sujet mais aucun éclaircissement n'avait été apporté. C'est chose faite aujourd'hui.

Les conditions à respecter : Le Ministère de l'économie et des finances précise toutefois qu'il convient de respecter certaines conditions pour bénéficier de cette déductibilité des intérêts. En premier lieu, cette avance appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d'intérêts à l'organisme créditeur. L'emprunteur doit être en mesure de prouver le lien entre le financement et l'opération immobilière (achat, travaux,etc). Dans le cas contraire, l'administration peut remettre en cause la déductibilité des intérêts. Un assuré envisageant une avance pour acheter un bien locatif aura tout intérêt à préciser l'origine des fonds dans l'acte de vente et, ou, à indiquer la destination des capitaux dans sa demande de rachat.

17/01/2019

Quelle est la responsabilité d'un agent immobilier rédacteur d'actes

pour une omission dans l'acte concernant une servitude de passage au profit du fond voisin.

Les faits : Une société civile immobilière a vendu une maison d'habitation par l'entremise d'un agent immobilier. Celui-ci a omis de mentionner une servitude de passage au profit du fonds voisin dans la promesse de vente. L'acte de vente mentionnait l'existence de la servitude mais le plan de l'assiette n'était pas joint à l'acte. Les acquéreurs ont réagi en assignant la SCI venderesse, l'agent immobilier et les notaires en nullité de la vente sur le fondement du dol et en paiement de dommages et intérêts.

Arrêt de la Cour d'appel de Metz du 24 janvier 2017 n°15-02126 : La Cour d'appel de Metz a rejeté le recours formé par l'agent immobilier à l'encontre de la SCI venderesse en raison de l'obligation de résultat à la charge de celui-ci quant à l'efficacité de l'acte à l'égard de toutes les parties. L'arrêt sus-mentionné a fait peser une lourde responsabilité sur l'agent immobilier rédacteur d'actes spécifiant que la faute commise par la SCI venderesse ne permettait pas de s'exonérer de responsabilité.

Sur la Cassation partielle : Conformément à l’article 1213 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et des principes régissant l’obligation in solidum, l’arrêt a cassé partiellement le jugement d’appel en ce qu’il a condamné l’agent immobilier à garantir la SCI venderesse. Il a été jugé que la SCI venderesse avait commis une faute dolosive, ne pouvant pas être garantie, au titre de la contribution à la dette, par celui ayant commis un simple manquement contractuel, en l’espèce l’agent immobilier ayant omis la mention d’une servitude de passage dans une promesse de vente.

Il y a lieu de demeurer attentif à la position qui sera adoptée par la Cour d’appel de NANCY, juridiction devant laquelle le litige est renvoyé, afin d’en savoir davantage sur la teneur de la responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’actes.

Cour de cassation 3e chambre civile, 21 juin 2018, n°17-18408

06/01/2019

Un député va faire évoluer le modèle des agences immobilières 

Selon l'annonce parue dans le Journal Officiel, Le premier ministre, Edouard Philippe, a missionné le 10 décembre 2018 un député de la majorité, Mr Mickaël Nogal, en vue de faire évoluer le modèle des agences immobilières pour faciliter la location de logements et simplifier les relations entre propriétaires et locataires.

Le député de Haute-Garonne, contacté par le Figaro, a précisé qu'il auditionnera l'ensemble des parties prenantes concernées et souhaite trouver avec eux des réponses qui bénéficieront aux citoyens, comme aux acteurs du secteur. "Le parc locatif privé compte 6,5 millions de logements et a augmenté de près de 27 % en 30 ans. Près de deux locations sur trois s'effectuent en propre et un tiers par l'intermédiaire d'une agence immobilière" précise le député.

Le gouvernement a pourtant promulgué fin novembre 2018 une loi sur le logement, mais les intermédiaires de l'immobilier regrettent que le parc déjà existant de logements privés et, par extension les services immobiliers aient été oubliés par la loi logement.

Le député missionné précise (cf. le Figaro) "que la stratégie logement et la loi Elan posent le cadre d'un choc de l'offre de logements, il importe de mieux mobiliser l'offre locative du parc privé existant pour trouver des solutions de logements dans un calendrier plus rapide, en priorisant ces mêmes zones de tensions, au-delà des mesures visant la construction neuve dans les prochaines années". Un rapport est attendu à ce sujet au printemps 2019.

20/12/2018 

Vendre son bien à un promoteur : Comment ça marche ?

Vendre sa maison à un promoteur est souvent plus avantageux pour le vendeur. Lorsqu'un promoteur souhaite acheter une maison, c'est, bien entendu, dans l'optique de réaliser une plus-value. Contrairement à un acheteur classique, le promoteur réalise une étude afin d'estimer les revenus liés à la commercialisation de la résidence immobilière neuve qu'il envisage de construire à la place de la maison. Selon les bénéfices que le promoteur pense pouvoir réaliser, ce dernier est prêt à acquérir la maison à un prix sensiblement supérieur (25 à 30 %) du marché. Il apparait donc plus intéressant de vendre son bien à un promoteur.

Comment ça marche ?

Avant de débuter les négociations, le promoteur présente un prix "immédiat", à savoir : la valeur de la maison en l'état, ainsi qu'un prix lié au "potentiel constructible". Ce dernier est plus avantageux pour le vendeur mais est soumis à de nombreuses contraintes et l'opération devient concrète qu'après l'obtention d'un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (2 mois pour les voisins et 1 mois de plus pour l'administration). Il est donc important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits (offre d'achat, mails, projets de contrats, etc.) en vue de se protéger en cas de litige. Notons que si plusieurs promoteurs souhaitent acquérir la maison, l'acheteur a la possibilité de faire monter les enchères et de choisir l'offre la plus avantageuse.

Les conditions particulières à connaître :

Lors de la vente d'une maison à un promoteur, une promesse unilatérale de vente est signée. Celle-ci engage le vendeur à vendre son bien. De son côté, le promoteur s'engage à acheter le bien uniquement en cas d'obtention d'un permis de construire. La promesse unilatérale de vente est valable pendant une certaine durée et fixe le prix qui ne varie pas jusqu'à la levée de l'option. Le délai pour conclure la vente définitive est généralement de 18 à 24 mois. Il est à noter que le blocage du bien pendant la durée de la promesse unilatérale de vente peut donner lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation qui représente 10 % du prix de vente. Avant de signer la promesse de vente ou tout autre document lié à la transaction, assurez-vous de bien lire et étudier les éventuelles conditions suspensives ajoutées par le promoteur. Pour plus de sécurité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (un notaire par exemple) afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de litige.

11/12/2018 

Qu'est-ce-que le "Owner buy-out ou l'OBO immobilier ?

En français, cela se traduit par le "rachat par le propriétaire" ou la "vente à soi-même". Pour faire simple, il s'agit pour un propriétaire de créer une société (le plus souvent une SCI -Société civile immobilière-) destinée à racheter son ou ses propres biens immobiliers afin que le patrimoine détenu à titre personnel le devienne à titre professionnel. Comme dans toutes les cessions-acquisitions traditionnelles, le propriétaire perçoit des liquidités émanant du fruit de cette vente. Pour financer son achat, la société souscrit un prêt immobilier d'un montant souvent égal au prix de vente du bien. Celui-ci est ensuite proposé à la location afin de permettre à la société de rembourser les mensualités du prêt. La création d'une SCI facilite la transmission entre parents et enfants. Il s'agit donc d'une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, en limitant les frais qui pourraient être assumés par leurs héritiers. Non inintéressant : les liquidités perçues peuvent permettre de réaliser de nouveaux investissements immobiliers ou même dans des sociétés, des titres, des oeuvres d'art...

Comment optimiser son patrimoine ?

Pour un propriétaire foncier imposé au titre de l'impôt sur les revenus, le rachat par une société d'une partie de ses biens permet de réduire le taux marginal d'imposition et de réduire également le montant global du patrimoine immobilier détenu. Cette dernière particularité a toute son importance pour les propriétaires dont le montant du patrimoine immobilier s'élève à environ 1,3 millions d'euros (tranche déterminante déclenchant le paiement de l'IFI -Impôt sur la fortune immobilière-). L'OBO immobilier permet d'éviter l'imposition à l'IFI (taxe entrée en vigueur le 1er janvier 2018 qui vise les patrimoines immobiliers dont le montant atteint au moins 1,3 millions d'euros et remplace l'ISF (l'impôt de solidarité sur la fortune qui concernait auparavant tous les patrimoines : immobilier, mobilier, oeuvres d'art, véhicules, titres financiers).

Il est à noter que ce type de montage fiscal est légal et strictement encadré. Cependant, afin de ne pas risquer une procédure d'abus de droit pour soupçons de société fictive, les gérants ou associés de la société ont tout intérêt à apporter des preuves de son fonctionnement : assemblées générales, comptabilité régulière.

11/12/2018