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Transactions immobilières: amandements de dispositions de la loi ALUR

Le gouvernent a de nouveau apporté certaines modifications à des dispositions de la Loi ALUR, effectives depuis le 29 aout 2015 et dont l’objectif est de diminuer la liste des pièces à joindre à la promesse de vente d'un lot d'un immeuble, pour en réduire les délais de réalisation.
Ils ne sera donc plus obligatoire d'annexer certains documents comme l'attestation faisant état de la superficie du lot qui s'ajoutait alors à l'attestation "loi carrez", ainsi que, dans certains cas, les PV des AG des trois dernières années.
Dès le 1er janvier 2017, ce sera également le cas du plan pluriannuel de travaux et de nombreux autres allègements sont également prévus dans le cas où l'acheteur serait déjà propriétaire dans l'immeuble ou s'il est question de l'achat de lots dit "secondaires "comme une cave ou une place de stationnement.
Il est également question de pouvoir transmettre l'ensemble de ses informations à l'acquéreur par tout autre format que le papier.

18/09/2015

 

Du nouveau concernant le PTZ "réhabilitation"

Pour rappel, le prêt à taux zéro "réhabilitation" ou "rural" est un prêt octroyé sous conditions (notamment de ressources) et sans intérêt dans le cadre d'une primo accession. Plus particulièrement, ce PTZ concerne les acquisitions de logements anciens nécessitant de gros travaux et situés en milieu rural. Une liste de communes éligibles a d'ailleurs été établie.
Aujourd’hui, il est question d'étendre ce dispositif à pas moins de 30 000 communes correspondant à l'ensemble de la zone C soit l'équivalent de 90% de la métropole française.
Si elle est adoptée, cette mesure pourrait entrer en vigueur dès le mois de janvier prochain.

18/09/2015

 

Informations et garanties en matière de construction immobilière

Dans le cadre de la loi Pinel, des mesures avaient été décidées afin que les professionnels intervenant dans le cadre d'une construction immobilière fournissent aux clients les garanties permettant de justifier de leur sérieux notamment en matière d'assurances.
Aujourd'hui, la loi Macron vient y apporter certaines modifications puisqu'il est question pour le client d'être en mesure d'identifier clairement l'assureur et, ainsi, éviter de quelconques désagrément en cas de litige. Le justificatif d'assurance devient donc obligatoire ce qui n'était pas le cas avant puisqu'il s'agissait jusque là de pouvoir simplement justifier de sa souscription. Aujourd'hui, en plus d'en fournir le justificatif, celui-ci sera à joindre au contrat de vente si celle-ci venait à intervenir dans les 10 années suivant la construction.
Un modèle de ce justificatif va donc être établi et publié au journal officiel.

18/09/2015

 

Le délais de rétractation dans un compromis de vente immobilière :

Jusqu’à présent, les futurs acquéreurs avaient 7 jours pour se rétracter après la signature de leur compromis de vente d'un bien dans l'ancien. Demain on devrait passer à 10 jours mais il commencera dès la première présentation à l'acquéreur de la lettre notifiant l'acte et non plus au jour de la conclusion du contrat.

On n'attendait pas cela de la loi MACRON mais plutôt une simplification ( c'est la mode en ce moment soit disant) de la loi ALUR et plus précisément de la tonne de documents à présenter pour émettre un compromis de vente.

Pour les opérations immobilières encours, rien ne change et des modifications de la loi pourraient intervenir après le 49-3 et la deuxième lecture au sénat

21/06/2015

Imposition des marchands de biens après cessation d'activité

Le code général des impôts définit le marchand de biens comme une personne physique qui achète en son nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Ses revenus relèvent de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l'impôt sur le revenu.
S'il vient à vendre des biens acquis dans le cadre de son activité commerciale alors qu'il déclare avoir cessé son activité, la loi considère que cette dernière se poursuivra jusqu'à la liquidation totale de son stock.
Les plus-values réalisées restent donc soumises à l'impôt sur le revenu dans le cadre des BIC.
(décision de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 avril 2015)

13/04/2015

Impôt sur le revenu foncier

L'encaissement de loyers par un bailleur engage ce dernier à les déclarer aux impôts. On parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de revenus fonciers selon que le logement soit loué meublé ou non.
Pour ce qui est des revenus fonciers, la loi propose au bailleur deux alternatives:
- le micro foncier: Il s'agit du régime automatiquement appliqué si le revenu foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €. Ici, pas besoin de remplir de déclaration spécifique aux revenus fonciers. Il s'agit de déduire les différentes charges au moyen d'un abattement forfaitaire de 30% , sans justificatif. Le revenu calculé est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu une fois ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Un déficit foncier n'est donc pas envisageable et à cela s'ajoutent 15.5% de prélèvements sociaux .
- le foncier réel: il s'agit cette fois du régime appliqué lorsque le revenu foncier annuel dépasse 15 000 € ou dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation. A l'inverse du régime micro foncier, il est nécessaire de remplir la déclaration 2044 propre aux revenus locatifs et toutes charges déductibles définies par le code général des impôts, sont à justifier. Si le résultat issu de cette déduction est positif, il constitue alors le revenu foncier net imposable. En revanche, si le montant des charges est supérieur aux recettes et que le résultat présente donc un résultat négatif, on parle alors de déficit foncier. Il est alors déduit du revenu global dans une certaine limite.

13/04/2015

La cour d'appel de BORDEAUX vient de lancer un gros pavé dans la mare des banquiers.

Le 23 mars 2015, la cour d'appel de Bordeaux a rendu son verdict en faveur d'un particulier face à sa banque, le Crédit Mutuel. En effet, elle a estimé qu'il était possible de résilier l'assurance emprunteur souscrite en même temps qu'un prêt immobilier pour en prendre une autre, même plusieurs années après avoir obtenu son crédit.

La loi HAMON avait déjà permis à un emprunteur de changer d'assurance jusqu'à un an après la souscription d'un prêt immobilier sous certaines conditions demandées par les banquiers.

La banque s'est déjà pourvue en cassation pour invalider cette décision et il y aura foule pour le verdict final.

11/04/2015

Les investisseurs en immobilier en 2015

La dernière étude IPD/CREDIT FONCIER, montre que le 1er investisseur en immobilier est les assureurs avec 30% devant les SCPI - OPCI grand public : 21%. Ceux-ci bénéficient de la collecte des épargnants qui délaissent le livret A.

Les exemples sont nombreux :   AXA qui a acheté en février 2015 un terrain situé au cœur de la City à Londres, pour y faire construire un immeuble de bureaux.  Le groupe mutualiste MACSF qui a acquis une résidence de tourisme haut de gamme située à Avoriaz, en Haute-Savoie. ALLIANZ qui veut investir dans des immeubles de bureaux ou dans des centres commerciaux dans les grandes métropoles comme New-York, Paris ou Amsterdam...

Le montant total qui devrait être injecté dans ce secteur avoisinerait cette année les 22,7 Md€

31/03/2015

Assurance emprunteur et équivalence de garanties

C'est avec l'entrée en vigueur de la loi Lagarde qu'apparaissait la notion "d'équivalence de garanties". Celle-ci permet, en effet, à l'emprunteur de faire jouer la concurrence entre contrats dits "délégués" et contrat "groupe" du prêteur au moment de souscrire à l'assurance.
Mais toute décision devant être évidement motivée,  un comparatif pertinent entre les contrats était nécessaire. C'est sur ce point que travaillait le Comité Consultatif du Secteur Financier , qui a rendu son avis  définitif le 13 janvier: une méthode en trois étapes.
Dans un premier temps sera établie une liste de critères de garanties minimales exigibles du prêteur en fonction du dossier concerné. Celle-ci sera composée de onze critères généraux auxquels il sera possible d'ajouter 4 critères maximum relatifs à la perte d'emploi. Il sera possible pour le prêteur d'apporter les précisions nécessaires quant à la valeur exigée de certaines garanties. Dans le cas où l'emprunteur souhaite effectivement faire jouer la concurrence, le prêteur s'engage à lui remettre dans les meilleurs délais ce comparatif, appelé fiche personnalisé". Seuls les critères mentionnés dans cette liste peuvent être utilisés par le prêteur pour justifier sa décision. Enfin, un groupe du CCSF travaille à la conception d'un lexique de l'assurance emprunteur .
Entrée en vigueur prévue au plus tard au 1er octobre 2015.

29/01/2015