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Qu'advient-il des honoraires de l'agent immobilier lorsque le vendeur refuse de signer la promesse de vente avec l'acquéreur ?

La Cour de Cassation dans arrêt rendu le 3 mai 2018 (n° de pourvoi 17 – 16. 657) a tranché :
Génèse : Des vendeurs ont signé un mandat exclusif de vente de leur appartement auprès d'un agent immobilier. Prix 808 000e nets vendeur outre 32 000e d'honoraires à la charge de l'acquéreur. La clause pénale figurant dans le mandat précisait : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Quelques semaines plus tard, l'agent immobilier informe les vendeurs qu'il a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Ces derniers refusent de signer la promesse de vente et révoquent même le mandat de l'agent immobilier, lequel les assigne en paiement de dommages et intérêts.
Dans une premier temps, la Cour d'appel donne raison à l'agent immobilier en précisant qu'il importait peu que les vendeurs n'aient pas donné pouvoir à l'agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente ceux-ci s'étant engagés irrévocablement à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Les juges d'appel retiennent la responsabilité contractuelle des vendeurs et entrent en voie de condamnation, mais l'arrêt est cassé par la Haute juridiction (visa de l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010.)

En effet, la Cour de cassation rappelle que tant que la vente n’est pas effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale pour obtenir le règlement de dommages et intérêts.
Aucune faute ne peut être reprochée au vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenue dans le mandat.
Cette décision résulte de l’application stricte des dispositions de la loi HOGUET qui rappelle qu’aucun honoraire ne peut être exigé par le professionnel de l’immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L’affaire aurait été différente si le mandat avait expressément autorisé l’agent immobilier à signer le dit compromis en lieux et place des vendeurs, mais tel n'était pas le cas en l'espèce.

Cette affaire rappelle quoi qu’il en soit, l’importance pour les acheteurs et les vendeurs d’être accompagnés dans le cadre du processus de vente immobilière et notamment par un avocat mandataire, spécialisé en transactions immobilières.

08/11/2018 

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La promesse synallagmatique de vente (PSV ou compromis) revient sur le devant de la scène !

En principe, tout agent immobilier ne peut réclamer un paiement au titre de ses honoraires avant la signature d'un acte définitif signé devant notaire (acte authentique). Sauf que selon un arrêt, inattendu, rendu par la Cour d'appel le 10 octobre 2018 il est retenu que la promesse synallagmatique de vente (ou compromis) peut donner valablement lieu au paiement d'honoraires ou encore au paiement d'une indemnisation au profit de l'agent immobilier.
La Cour retient "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que Mr et Mme X.. ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue. De sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation."
Effectivement la promesse de vente vaut vente selon le Code civil : "La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix."

Comment cela fonctionne : La PSV se définit comme le contrat par lequel le propriétaire d'un bien (vendeur) s'engage à le vendre à une autre personne (acquéreur), à un prix et des conditions déterminés. Réciproquement, les parties s'engagent à conclure dès sa signature une vente sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives.

La promesse synallagmatique s'apparente à une vente sous condition suspensive. Les effets de la vente sont suspendus jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. La réalisation des conditions suspensives emporte la perfection de la vente envisagée. Les parties envisagent, ici, de réaliser l'opération de vente en deux étapes distinctes : 1/ la promesse sous conditions, 2/ et la vente (réitération de la promesse).
Une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties. Leur engagement ne peut en principe pas être frappé de caducité une fois le délai de la promesse expiré. La vente est formée dès la conclusion des promesses (Cass. com. 18 juillet 1989).
--- rappelons nous également que la vente est un acte dit « solo consensu » et ne nécessite en principe aucun autre acte positif des parties que celui d’être d’accord sur la chose et le prix pour être valable juridiquement

08/11/2018 

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Le groupe Crédit Agricole assoit sa position de n°1 !

Selon une étude publiée par le régulateur du secteur, l'ACPR, le marché du prêt immobilier est largement dominé par les banques mutualistes et, le Crédit Agricole continue d'asseoir sa position de leader.

Dans la dernière étude sur le financement de l’habitat (09/2018) l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dévoile les parts de marché des différents groupes bancaires sur ce secteur très concurrentiel, en se basant sur des données publiées par l’Autorité bancaire européenne (EBA). Il en ressort que l'implantation territoriale des réseaux Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Populaire et Crédit Mutuel constitue un avantage indéniable sur le marché du crédit immobilier.

Le saviez-vous ? Le groupe Crédit Agricole qui englobe les caisses régionales de la banque verte mais également le réseau LCL et banque en ligne BforBank, accapare plus d'un tiers des encours de prêts immobiliers : 33,8 % au 30/06. Le groupe BPCE (Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Foncier, Crédit Coopératif) pèse lui 27,2% des encours. Le groupe Crédit Mutuel, qui englobe donc au sens de l’ACPR les groupes CM11, Arkéa, et CMNE, gère 16,5% des crédits à l’habitat accordés aux particuliers en France. A eux trois, les groupes bancaires mutualistes pèsent 77,5% des encours. L’ACPR qualifie dans son étude leur position de « largement dominante ». Le groupe BNP Paribas (10% de parts de marché), le groupe Société Générale (9,7%) et la Banque Postale (1,7%) n’occupent pour leur part, une position très minoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Les données publiées par l’EBA font ressortir que le groupe Crédit Agricole a accru sa part de marché au cours des 3 dernières années (+1,1 point), au détriment principalement du groupe Crédit Mutuel (-0,6 point) et de la Banque Postale (-0,3 point).


+ d'infos sur :

https://www.cbanque.com/actu/69914/pret-immobilier-le-groupe-credit-agricole-confirme-son-leadership#4hUfoEOtquvTDeEP.99

 

03/10/2018 

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La Cour d'Appel conteste l'assujettissement à la TVA immobilière 

La Cour d'Appel de Douai vient de contester l'assujettissement à la TVA immobilière de la vente d'un immeuble entièrement rénové par une SCI. Elle estime, en effet, qu'elle résulte de la simple propriété du bien et ne constitue pas la contrepartie d'une activité économique.

Depuis le 11 mars 2010 date de l'entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, les ventes d'immeubles réalisées par des assujettis agissant en tant que tels entrent dans le champ d'application de la TVA dès lors qu'elles portent sur des immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou sur des terrains à bâtir au sens de l'article 257.1.2.1.° du CGI.

Les personnes assujetties à la TVA effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au 5e alinéa de l'article 256 A du CGI, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Les activités économiques visées au 1er alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles dues des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

Rappel des faits :

"Le 12 juillet 2012, MM. X et Y ont fait l’acquisition pour le prix de 75 000 € d’un immeuble à usage d’habitation et sinistré lors d’un précédent incendie. Comme cela était prévu dans le compromis, une SCI s’est finalement substituée à ces deux acquéreurs. L’immeuble ainsi acquis a été mis en rénovation. Le 22 novembre 2013 la SCI a vendu à Mme A le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi rénové correspondant au lot n°1. Une seconde vente est intervenue le 12 mars 2014 au profit de Mme B et par le ministère du même officier public. Peu après, l’administration fiscale a procédé à un contrôle sur place et notifié à la SCI qu’elle était fondée au visa de l’article 257 du CGI à soumettre la vente en faveur de Mme A à la TVA immobilière plutôt qu’aux droits d’enregistrement, la vente portant sur un immeuble neuf ou considéré comme tel. Ainsi, l’administration considérait que le prix de vente pratiqué par la SCI s’entendait TTC à charge pour la SCI cédante de reverser à l’Etat la TVA collectée. La SCI n’a pas contesté ce reclassement et s’est exécutée auprès du fisc en lui réglant la TVA collectée au titre des deux ventes, outre les rappels d’impôts et majorations, les pénalités de recouvrement ayant fait l’objet de remises." Considérant qu'elle avait subi un préjudice, la SCI a fait assigner la SCP de notaires devant le Tribunal de Grande Instance. Par jugement du 30 novembre 2016, le TGI a jugé que la SCP   avait commis des manquements fautifs en ayant omis d’informer la SCI sur le régime fiscal de la TVA applicable à l’opération immobilière à laquelle elle a prêté son concours.  Mais le tribunal a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts. La SCI a interjeté appel de la décision.

La Cour rappelle qu'il résulte de la combinaison de articles 256 et 256 A du CGI qu'une livraison d'immeuble est soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
Après étude des statuts de la SCI :

Pour la Cour, « il ressort de ses statuts et de l’attestation de M. Y que la SCI a été créée dans une stratégie patrimoniale d’investissement à long terme et non dans une démarche commerciale active ».
La cour constate également que la proposition de rectification suite à une vérification de compatibilité du 20 juin 2014 indique : « ces statuts en tant que tels ne lui confèrent pas le statut d’assujetti à la TVA »

La Cour constate que si la SCI « a donné à la SCP de notaires un mandat de mise en vente sans exclusivité, force est pour autant de constater qu’elle n’est pas entrée dans une démarche active de commercialisation foncière, celle-ci ayant d’une part acquis l’immeuble litigieux dans une pure démarche patrimoniale visant à valoriser sa propriété immobilière, et d’autre part sans mobiliser des moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l’immobilier. »

La Cour en déduit que la SCI n’a été animée que par la seule intention d’exercer son droit de propriété, et non par un objectif d’entreprise qui l’aurait conduite à développer des diligences en vue d’en tirer un résultat économique.

La Cour a donc décidé d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de débouter la SCI de toutes ses demandes à l’encontre de la SCP de notaires.

Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 20 septembre 2018, n° 17/02071

27/09/2018

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La redevance d'archéologie préventive est due quelque soit la profondeur des fondations !

Le gouvernement rappelle que la redevance d'archéologie préventive est due à partir du moment où l'aménagement projeté porte atteinte au sous-sol. La profondeur importe peu. Cette redevance est due par les personnes, y compris les membres d'une indivision à partir du moment où elles projettent d'exécuter des travaux affectant le sous-sol et qui : 

Sont soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l’urbanisme ;

Ou donnent lieu à une étude d’impact en application du code de l’environnement ;
Ou, dans les cas des autres travaux d’affouillement, sont soumis à déclaration administrative préalable selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. En cas de réalisation fractionnée, la surface de terrain à retenir est celle du programme général des travaux.

Le gouvernement précique que : "L'article L.524 du code du patrimoine débute immédiatement sous la surface du sol. Aucune profondeur n'est précisée car les vestiges archéologiques apparaissent quelquefois à la surface même du sol. Dès lors, tous les travaux qui ont un impact sous la surface du sol sont susceptibles de porter atteinte au patrimoine archéologique et sont assujettis à la redevance d’archéologie préventive, quelle que soit la profondeur des fondations. »

Le taux de la redevance (selon l'article L.524-7 du code du patrimoine) est fixé pour l'année 2018 à : 0,54e le m2.

27/09/2018

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Loi Elan : Toujours pas de "choc de l'offre"

Le marché du logement neuf s'essouffle depuis début 2018, malgré les promesses de nouvelles mesures pour favoriser les constructions rapides émanant du gouvernement Macron. Le projet de la loi Elan revient à l'ordre du jour dès la rentrée. Après deux années de progression régulière, le marché français du logement neuf est en baisse depuis 2018. Les mises en chantier ont encore régressé entre avril et juin, soit -4,3 % par rapport à la période de 2017. Idem pour les permis de construire (-4%) (cf. Ministère de la Cohésion des Territoires). En 2016 et 2017, le marché du logement neuf avait progressé grâce à des taux très bas et au renforcement des aides publiques à la propriété, dont notamment le prêt à taux zéro. Depuis 2018, les ménages ont plus de mal à acheter. Les raisons : Les taux d'intérêts se stabilisent, les prix des logements repartent à la hausse, le gouvernement a réduit différentes aides, telles que le PTZ ou le dispositif loi Pinel. Selon les experts, la fiscalité est trop forte et fait chuter le nombre de mises en chantier. L'immobilier est pourtant un secteur important pour l'Etat : En 2017, la hausse des constructions et autres transactions lui a permis de réaliser 30 milliards de bénéfice net. L'objectif aujourd'hui est de construire plus, mieux et moins cher et la loi Elan devrait effectivement permettre d'alléger certaines normes et mesures telle que limiter les recours contre les permis de construire. Force est toutefois de constater que l'effet ne sera pas immédiat et qu'il faudra attendre encore un peu pour avoir des résultats escomptés. 

24/08/2018

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Plus-value immobilière : Un notaire s'abstient d'informer le vendeur de l'existence d'un régime d'exonération !

La Cours d'appel de Saint-Denis de la Réunion vient de rappeler qu'il appartient au Notaire de renseigner le vendeur des conséquences fiscales de la vente du bien litigieux et de l'informer de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remploi de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers Le client d'un notaire qui a vendu un terrain estime que ce dernier a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne lui permettant pas de bénéficier d'une exonération de la taxation sur la plus-value. Le bien vendu faisait partie d'un plus grand terrain lui appartenant qui a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le vendeur était susceptible de bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus value dès lors qu'il procédait au remploi du prix de cession à l'acquisition, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l'indemnité. Après avoir été débouté par le Tribunal de Grande Instance, le vendeur a fait appel de la décision auprès de la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion. Cette dernière a estimé qu'il appartenait au notaire d'informer le vendeur de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remplois de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers. « En s’abstenant d’accomplir ce devoir d’information à l’égard du vendeur, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité et il ne saurait s’en exonérer en invoquant la présence d’un autre conseiller, fût-il lui même notaire, au côté du client. » La Cour a estimé que le préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’une exonération de plus-value peut être évalué à 50 % de l’impôt dont il aurait pu être exonéré.

Résumé de l'Arrêt de Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile du 25 juillet 2018, n° 16/01354 

24/08/2018

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Un Français, non-résident fiscal en France le jour de la cession de sa résidence principale peut-il être exonéré de la plus-value ?

Génèse : 2013 / Un contribuable résident fiscal français travaillant dans une entreprise française a été muté dans une filiale chinoise. S'en est suivi un déménagement et une mise en vente de sa résidence principale française dont il était propriétaire depuis dix ans. La vente ayant eu lieu plusieurs mois après le départ du contribuable, qui depuis est devenu résident fiscal chinois, la plus-value de cession de sa résidence n'a pas été intégralement exonérée.

L'argumentaire de l'Administration fiscale concernant la non-conformité au principe communautaire de libre circulation des capitaux : La plus-value de cession a été soumise aux dispositions de l’article 244 bis A du CGI applicables aux non-résidents fiscaux français, lequel ne renvoie pas au régime d’exonération de la résidence principale (codifié à l’article 150 U II 1° du CGI).

Pour sa part, le contribuable a réaffirmé son argumentation selon laquelle subordonner l’application du régime d’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale à la condition que le cédant demeure résident fiscal français était manifestement contraire au principe communautaire de libre circulation des capitaux. En outre, cette condition de résidence fiscale en France constitue une restriction à la libre circulation des capitaux non couverte par les cas d’exception autorisés.

Le Tribunal administratif de Versailles saisi à ce sujet s'est positionné le 26 juin 2018 : Celui-ci a accueilli favorablement le moyen du contribuable selon lequel les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI constituent une restriction au principe communautaire de libre circulation des capitaux garanti par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Le Tribunal administratif juge que ces dispositions fiscales qui limitent à 150.000 € l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ».

Le Tribunal relève également que :

- Cette restriction aux mouvements de capitaux n’est pas couverte par la clause de gel, puisque la cession de la résidence en cause n’a pas été effectuée en vue de l’exercice d’une activité économique.

- L’Administration fiscale ne justifie pas que le contribuable se trouvait « dans une situation objectivement différente de celle d’un résident français au regard de la seule disposition entravant la libre circulation des capitaux ».

- L’Administration fiscale ne fait pas état d’une raison impérieuse d’intérêt général.

- L’Administration fiscale « ne conteste pas que le bien, cédé le 21 février 2014, devait être regardé, au regard notamment du délai et des conditions dans lesquels il est demeuré inoccupé puis a été vendu, comme ayant conservé, au regard du droit à exonération, le caractère de résidence principale ». 

A suivre : La position que prendront l'administration fiscale et le législateur concernant la modification ou non des dispositions jugées contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

29/06/2018

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Immobilier : Qu'est-ce que le contrat "location-accession" ?

La location avec option d'achat est un contrat qui permet d'acquérir progressivement un logement tout en l'occupant en tant que locataire. Pour cela il convient de louer le bien immobilier et de verser au propriétaire, dans le même temps, une somme qui sera reversée à la vente de son bien à la fin du bail locatif.

Un achat en deux étapes : L'accédant occupe d'abord son logement en qualité de "locataire-accédant" et verse au propriétaire une redevance composée d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer) et d'un complément qui s'apparente à de l'épargne. Cette dernière participera à l'apport personnel lors de la levée de l'option d'achat. Ce type de contrat définit également le délai qui se situe entre 1 et 5 ans et dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d'achat. Il peut éventuellement être prorogé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Néanmoins il devra être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d'entrée en  jouissance (période locative), le montant de la redevance, les garanties et charges incombant à l'accédant.

Des obligations réciproques : Durant la période de jouissance, l'accédant doit prendre en charge l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l'accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L'accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C'est à lui qu'il revient de régler la taxe foncière.

Le transfert de propriété : Trois mois avant l'échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre AR, le locataire-accédant de lever l'option d'achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l'épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l'accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera versée. Si le contrat de location-accession est résilié, ou encore, si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l'accédant la fraction acquisitive de la redevance versée dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

Bon à savoir : Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente. Si le vendeur décide de résilier le contrat, celui-ci devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

21/06/2018