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Renforcement du PTZ au 1er janvier 2016

Le ministère du logement annonce que dès le 1er janvier 2016, de nouvelles conditions d'octroi du prêt à taux zéro seront mises en place, dans le neuf comme dans l'ancien. L'objectif de ce renforcement reste de favoriser l'accession à la propriété tout en relançant l'activité dans les secteurs de la construction et de la rénovation.
Pour rappel, le prêt à taux zéro est un prêt permettant le financement d'une partie d'une acquisition immobilière et dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il reste réservé aux primo-accédants, c'est à dire aux ménages n'ayant jamais été propriétaires ou qui ne l'ont pas été depuis au moins
deux ans. La principale mesure annoncée concerne l'ouverture à la France entière du prêt à taux zéro dans l'ancien, jusqu'alors réservé à 6000 communes rurales dites "à potentiel". Il reste néanmoins réservé à l'acquisition de logements à réhabiliter et dont le montant des travaux correspond à 25% minimum du coût total de l'opération.
Toutes les autres mesures de renforcement, notamment la hausse des plafonds de revenus ou encore le rallongement du différé de remboursement sont visibles sur le site internet du Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité www.territoires.gouv.fr  
Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2016, prévoit de limiter aux six premières années l’interdiction faite à tout emprunteur d’un prêt à taux zéro de mettre son logement en location dans des conditions encadrées.
Pour mémoire, le même projet de loi revient sur la suppression de l’APL Accession décidée il y a un an et qui est donc finalement maintenue.

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16/11/2015

 

Assurance emprunteur: l'appel d'une plaignante jugé recevable

Une emprunteuse avait souscrit l'assurance de la banque pour son prêt immobilier en 2010. 2 ans plus tard, elle a voulu substituer cette assurance par une autre avec les mêmes conditions mais moins chère .La banque a mis son veto en expliquant que le contrat n’était pas résiliable.

En première instance, le tribunal de grande instance de Lille (59) avait donné raison à la banque. Mais la cour d’appel de Douai (3e chambre, 17/09/2015. N° minute 15/637, N° RG 14/01655) l'a déjugé avec des arguments précis.

Pour sa défense, la banque invoquait le code des assurances. Son article L. 113-12 dispose que les droits de résiliation à échéance annuelle « ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ». La cliente avait souscrit une assurance emprunteur classique, invalidité-incapacité-décès. Pour la banque, l’article L. 113-12 s’applique dans la mesure où il est question de décès. Ce ne fut pas l'avis de la cour d’appel. « Les contrats d’assurance emprunteur qui garantissent, outre le risque décès, divers autres risques tel l’incapacité temporaire de travail ou l’invalidité, ont un caractère mixte et ne relèvent pas du régime des assurances sur la vie », ce qui fait qu’ils peuvent être résiliés chaque année, comme une multirisque habitation ou une assurance auto.

La banque s'était aussi retranchée derrière la loi Hamon : depuis juillet 2014 un emprunteur peut résilier son assurance dans les douze mois suivant la souscription, pas plus tard. En effet, la demande de la cliente a été faite 2 ans plus tard.
Que nenni répond la cour d’appel de Douai : l’entrée en vigueur de la loi Hamon « ne signifie pas que cette faculté de résiliation n’existait pas antérieurement à sa publication ». Cela va donc au-delà de cette loi Hamon et du délais de douze mois pour résiliation de son contrat d'assurance.

On attend aussi l’arrêt de la Cour de cassation qui doit se prononcer début 2016 sur une décision de la cour d’appel de Bordeaux de mars 2015. En effet cette dernière avait affirmé que l’assurance emprunteur était résiliable à chaque échéance annuelle. L’affaire est importante pour les consommateurs. Pour un emprunt immobilier, l’enjeu peut se chiffrer, en fonction des cas, en centaines voire en milliers d’euros.

02/10/2015

 

Assurance emprunteur: nouvelle obligation au 1er octobre 2015

A compter du 1er octobre prochain, toute personne prévoyant de souscrire  une assurance emprunteur dans le cadre d'un financement immobilier recevra obligatoirement une fiche d'information standardisée. Il devra y être question dès le commencement de ses démarches dès lors qu'il s'agit de garantir un emprunt immobiliers, quel qu'il soit.
Cette fiche devra faire mention, dans le détail, des garanties proposées, mais également du fait que l'emprunteur peut y adhérer auprès de la compagnie de son choix.
Enfin, il devra également faire apparaitre son coût, en euros et en pourcentage.

24/09/2015

 

Transactions immobilières: amandements de dispositions de la loi ALUR

Le gouvernent a de nouveau apporté certaines modifications à des dispositions de la Loi ALUR, effectives depuis le 29 aout 2015 et dont l’objectif est de diminuer la liste des pièces à joindre à la promesse de vente d'un lot d'un immeuble, pour en réduire les délais de réalisation.
Ils ne sera donc plus obligatoire d'annexer certains documents comme l'attestation faisant état de la superficie du lot qui s'ajoutait alors à l'attestation "loi carrez", ainsi que, dans certains cas, les PV des AG des trois dernières années.
Dès le 1er janvier 2017, ce sera également le cas du plan pluriannuel de travaux et de nombreux autres allègements sont également prévus dans le cas où l'acheteur serait déjà propriétaire dans l'immeuble ou s'il est question de l'achat de lots dit "secondaires "comme une cave ou une place de stationnement.
Il est également question de pouvoir transmettre l'ensemble de ses informations à l'acquéreur par tout autre format que le papier.

18/09/2015

 

Du nouveau concernant le PTZ "réhabilitation"

Pour rappel, le prêt à taux zéro "réhabilitation" ou "rural" est un prêt octroyé sous conditions (notamment de ressources) et sans intérêt dans le cadre d'une primo accession. Plus particulièrement, ce PTZ concerne les acquisitions de logements anciens nécessitant de gros travaux et situés en milieu rural. Une liste de communes éligibles a d'ailleurs été établie.
Aujourd’hui, il est question d'étendre ce dispositif à pas moins de 30 000 communes correspondant à l'ensemble de la zone C soit l'équivalent de 90% de la métropole française.
Si elle est adoptée, cette mesure pourrait entrer en vigueur dès le mois de janvier prochain.

18/09/2015

 

Informations et garanties en matière de construction immobilière

Dans le cadre de la loi Pinel, des mesures avaient été décidées afin que les professionnels intervenant dans le cadre d'une construction immobilière fournissent aux clients les garanties permettant de justifier de leur sérieux notamment en matière d'assurances.
Aujourd'hui, la loi Macron vient y apporter certaines modifications puisqu'il est question pour le client d'être en mesure d'identifier clairement l'assureur et, ainsi, éviter de quelconques désagrément en cas de litige. Le justificatif d'assurance devient donc obligatoire ce qui n'était pas le cas avant puisqu'il s'agissait jusque là de pouvoir simplement justifier de sa souscription. Aujourd'hui, en plus d'en fournir le justificatif, celui-ci sera à joindre au contrat de vente si celle-ci venait à intervenir dans les 10 années suivant la construction.
Un modèle de ce justificatif va donc être établi et publié au journal officiel.

18/09/2015

 

Le délais de rétractation dans un compromis de vente immobilière :

Jusqu’à présent, les futurs acquéreurs avaient 7 jours pour se rétracter après la signature de leur compromis de vente d'un bien dans l'ancien. Demain on devrait passer à 10 jours mais il commencera dès la première présentation à l'acquéreur de la lettre notifiant l'acte et non plus au jour de la conclusion du contrat.

On n'attendait pas cela de la loi MACRON mais plutôt une simplification ( c'est la mode en ce moment soit disant) de la loi ALUR et plus précisément de la tonne de documents à présenter pour émettre un compromis de vente.

Pour les opérations immobilières encours, rien ne change et des modifications de la loi pourraient intervenir après le 49-3 et la deuxième lecture au sénat

21/06/2015

Imposition des marchands de biens après cessation d'activité

Le code général des impôts définit le marchand de biens comme une personne physique qui achète en son nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Ses revenus relèvent de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l'impôt sur le revenu.
S'il vient à vendre des biens acquis dans le cadre de son activité commerciale alors qu'il déclare avoir cessé son activité, la loi considère que cette dernière se poursuivra jusqu'à la liquidation totale de son stock.
Les plus-values réalisées restent donc soumises à l'impôt sur le revenu dans le cadre des BIC.
(décision de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 avril 2015)

13/04/2015

Impôt sur le revenu foncier

L'encaissement de loyers par un bailleur engage ce dernier à les déclarer aux impôts. On parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de revenus fonciers selon que le logement soit loué meublé ou non.
Pour ce qui est des revenus fonciers, la loi propose au bailleur deux alternatives:
- le micro foncier: Il s'agit du régime automatiquement appliqué si le revenu foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €. Ici, pas besoin de remplir de déclaration spécifique aux revenus fonciers. Il s'agit de déduire les différentes charges au moyen d'un abattement forfaitaire de 30% , sans justificatif. Le revenu calculé est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu une fois ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Un déficit foncier n'est donc pas envisageable et à cela s'ajoutent 15.5% de prélèvements sociaux .
- le foncier réel: il s'agit cette fois du régime appliqué lorsque le revenu foncier annuel dépasse 15 000 € ou dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation. A l'inverse du régime micro foncier, il est nécessaire de remplir la déclaration 2044 propre aux revenus locatifs et toutes charges déductibles définies par le code général des impôts, sont à justifier. Si le résultat issu de cette déduction est positif, il constitue alors le revenu foncier net imposable. En revanche, si le montant des charges est supérieur aux recettes et que le résultat présente donc un résultat négatif, on parle alors de déficit foncier. Il est alors déduit du revenu global dans une certaine limite.

13/04/2015