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Plus-value immobilière : Un notaire s'abstient d'informer le vendeur de l'existence d'un régime d'exonération !

La Cours d'appel de Saint-Denis de la Réunion vient de rappeler qu'il appartient au Notaire de renseigner le vendeur des conséquences fiscales de la vente du bien litigieux et de l'informer de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remploi de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers Le client d'un notaire qui a vendu un terrain estime que ce dernier a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne lui permettant pas de bénéficier d'une exonération de la taxation sur la plus-value. Le bien vendu faisait partie d'un plus grand terrain lui appartenant qui a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le vendeur était susceptible de bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus value dès lors qu'il procédait au remploi du prix de cession à l'acquisition, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l'indemnité. Après avoir été débouté par le Tribunal de Grande Instance, le vendeur a fait appel de la décision auprès de la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion. Cette dernière a estimé qu'il appartenait au notaire d'informer le vendeur de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remplois de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers. « En s’abstenant d’accomplir ce devoir d’information à l’égard du vendeur, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité et il ne saurait s’en exonérer en invoquant la présence d’un autre conseiller, fût-il lui même notaire, au côté du client. » La Cour a estimé que le préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’une exonération de plus-value peut être évalué à 50 % de l’impôt dont il aurait pu être exonéré.

Résumé de l'Arrêt de Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile du 25 juillet 2018, n° 16/01354 

24/08/2018

tribunaladministratif
Un Français, non-résident fiscal en France le jour de la cession de sa résidence principale peut-il être exonéré de la plus-value ?

Génèse : 2013 / Un contribuable résident fiscal français travaillant dans une entreprise française a été muté dans une filiale chinoise. S'en est suivi un déménagement et une mise en vente de sa résidence principale française dont il était propriétaire depuis dix ans. La vente ayant eu lieu plusieurs mois après le départ du contribuable, qui depuis est devenu résident fiscal chinois, la plus-value de cession de sa résidence n'a pas été intégralement exonérée.

L'argumentaire de l'Administration fiscale concernant la non-conformité au principe communautaire de libre circulation des capitaux : La plus-value de cession a été soumise aux dispositions de l’article 244 bis A du CGI applicables aux non-résidents fiscaux français, lequel ne renvoie pas au régime d’exonération de la résidence principale (codifié à l’article 150 U II 1° du CGI).

Pour sa part, le contribuable a réaffirmé son argumentation selon laquelle subordonner l’application du régime d’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale à la condition que le cédant demeure résident fiscal français était manifestement contraire au principe communautaire de libre circulation des capitaux. En outre, cette condition de résidence fiscale en France constitue une restriction à la libre circulation des capitaux non couverte par les cas d’exception autorisés.

Le Tribunal administratif de Versailles saisi à ce sujet s'est positionné le 26 juin 2018 : Celui-ci a accueilli favorablement le moyen du contribuable selon lequel les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI constituent une restriction au principe communautaire de libre circulation des capitaux garanti par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Le Tribunal administratif juge que ces dispositions fiscales qui limitent à 150.000 € l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ».

Le Tribunal relève également que :

- Cette restriction aux mouvements de capitaux n’est pas couverte par la clause de gel, puisque la cession de la résidence en cause n’a pas été effectuée en vue de l’exercice d’une activité économique.

- L’Administration fiscale ne justifie pas que le contribuable se trouvait « dans une situation objectivement différente de celle d’un résident français au regard de la seule disposition entravant la libre circulation des capitaux ».

- L’Administration fiscale ne fait pas état d’une raison impérieuse d’intérêt général.

- L’Administration fiscale « ne conteste pas que le bien, cédé le 21 février 2014, devait être regardé, au regard notamment du délai et des conditions dans lesquels il est demeuré inoccupé puis a été vendu, comme ayant conservé, au regard du droit à exonération, le caractère de résidence principale ». 

A suivre : La position que prendront l'administration fiscale et le législateur concernant la modification ou non des dispositions jugées contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

29/06/2018

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Immobilier : Qu'est-ce que le contrat "location-accession" ?

La location avec option d'achat est un contrat qui permet d'acquérir progressivement un logement tout en l'occupant en tant que locataire. Pour cela il convient de louer le bien immobilier et de verser au propriétaire, dans le même temps, une somme qui sera reversée à la vente de son bien à la fin du bail locatif.

Un achat en deux étapes : L'accédant occupe d'abord son logement en qualité de "locataire-accédant" et verse au propriétaire une redevance composée d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer) et d'un complément qui s'apparente à de l'épargne. Cette dernière participera à l'apport personnel lors de la levée de l'option d'achat. Ce type de contrat définit également le délai qui se situe entre 1 et 5 ans et dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d'achat. Il peut éventuellement être prorogé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Néanmoins il devra être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d'entrée en  jouissance (période locative), le montant de la redevance, les garanties et charges incombant à l'accédant.

Des obligations réciproques : Durant la période de jouissance, l'accédant doit prendre en charge l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l'accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L'accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C'est à lui qu'il revient de régler la taxe foncière.

Le transfert de propriété : Trois mois avant l'échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre AR, le locataire-accédant de lever l'option d'achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l'épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l'accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera versée. Si le contrat de location-accession est résilié, ou encore, si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l'accédant la fraction acquisitive de la redevance versée dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

Bon à savoir : Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente. Si le vendeur décide de résilier le contrat, celui-ci devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

21/06/2018

IMAGE DEFISCALISATION IMMO
 

Le prélèvement à la source et la défiscalisation immobilière : Comment s'y retrouver ?

Sur le montant annuel au final rien ne sera modifié, mais au quotidien cela risque de changer la donne pour certains contribuables...

Prenons comme exemple le cas d'un foyer qui paie 6000e d'impôt et qui réalise une opération immobilière en Pinel, avec à la clé un allégement d'impôt de 3600e par an pendant 9 ans.

Situation actuelle : Avec le régime actuel, les crédits d'impôt sont pris en compte dans le calcul des acomptes du contribuable. Ainsi, le foyer paie 600 euros d’impôt chaque mois (sur 10 mois). Mais une fois son Pinel en rythme de croisière, l’impôt annuel tombe à 2.400 euros et la mensualité à 240 euros. Face à un candidat au Pinel, l’argument est implacable. Une telle opération fait chuter l’impôt mensuel de 600 euros à 240 euros.

Situation avec le prélèvement à la source : Nous pourrons étaler le prélèvement sur 12 mois au lieu de 10, mais cela n'intègrera pas les avantages fiscaux. Ces derniers seront remboursés en une seule fois au mois d'août.

Conclusion : Ce foyer paiera donc 500e d'impôt chaque mois et obtiendra 3600e de remboursement en août. Cela va donc affecter le budget mensuel du foyer. Dans cet exemple, il devra débourser 3500e d'impôt entre janvier et juillet, contre 1680e actuellement. Certains foyers risquent de se retrouver dans une situation délicate faute de trésorerie suffisante pendant plusieurs mois.

Qu'en penses les professionnels ? : Ce changement inquiète les acteurs du secteur. Ils émettent le souhait d'obtenir un aménagement auprès de Bercy, à la manière de ce qui a été annoncé pour les crédits d'impôt liés à l'emploi à domicile. Une restitution du crédit d'impôt en plusieurs fois sur l'année limiterait, en effet, l'avance de trésorerie que devront faire les ménages.

Dans le cas contraire, l'immobilier défiscalisé risque d'en souffrir.

21/06/2018

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Plus de 6000 clients dupés en voulant renégocier leur crédit immobilier

Humania Consultant, société Montpelliéraine, proposait à des particuliers le recalcul du taux effectif global de leur prêt immobilier tous frais inclus (dossier, assurance...) en leur promettant de réaliser des économies. Cette dernière disait exploiter les erreurs commises par de nombreux établissements financiers qui calculaient leur taux d'un crédit immobilier sur 360 jours (année lombarde) et non de 365 jours. Selon Humania, ce décalage de cinq jours pouvait rapporter plusieurs dizaines de milliers d'euros aux emprunteurs...
Une directive européenne de 1998, reprise par le Code de la consommation, impose, en effet, aux banques de calculer sur 365 jours le taux effectif global. Et dans ce cas, le client bénéficie du taux légal, celui auquel la banque emprunte elle-même à la banque centrale européenne. Il est actuellement de - 0,4%.
Humania Consultant a donc incité plusieurs emprunteurs à lancer une action en justice contre leur banque pour réaliser de substantielles économies, moyennant le versement de 2700 euros minimum (le montant varie selon le profil des emprunteurs). Une proposition d’autant plus alléchante que Humania assurait à ses clients potentiels pouvoir gagner 90% de ses procès. En cas de défaite, le particulier avait même l’assurance d’être couvert pour limiter ses pertes. Problème: face à la multitude des actions judiciaires perdues, l’assureur cesse de verser les indemnisations prévues puis dépose plainte pour escroquerie.
Humania Consultants a été déboutée dans la plupart des actions en justice qu’elle a menées. Conséquence: entre 2014 et 2017, plus de 6000 emprunteurs ont perdu plusieurs milliers d’euros, selon Le Parisien-Aujourd’hui-en-France : les frais d’avocat, les sommes versés en pure perte à Humania et parfois le remboursement des frais engagés par les banques. Le tout sans avoir réalisé la moindre économie.

29/03/2018

pret immobilier travaux

Acheter un bien immobilier avec des travaux : Quels avantages ?

Elargir votre champ de recherche :
Un des principaux avantages c'est l'accès à un plus grand nombre de biens avec une marge de négociation importante.
Non négligeable aussi : pouvoir aménager le bien à votre goût.

Une meilleure plus-value après rénovation :
Le potentiel d'une plus-value est bien réelle, à condition d'avoir des devis estimatifs comprenant l'ensemble des travaux à réaliser. Si vous êtes vigilant par rapport au bien que vous achetez, et par rapport aux artisans que vous sélectionnez, vous pourrez réaliser une plus-value, plus ou moins importante en fonction de l'évolution du marché de la pierre.

Des aides possibles :
Elles peuvent être allouées au plus grand nombre, sans plafond de ressources à condition de respecter une certaine catégorie de travaux. Il existe également des aides supplémentaires accordées aux foyers les plus modestes comme le programme de l'Anah " Habiter mieux " lié à l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitat. Sur le même type de sujet, Le CITE permet d'obtenir un Crédit d'impôt pour la transition énergétique (A noter que depuis le 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. De plus, le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 %, au lieu de 30 % auparavant, pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée. A condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 au plus tard, ndlr). Il existe également la Prime énergie. Retrouvez toutes les aides existantes sur le site www.renovation-info-service.gouv.fr

28/03/2018

bonne isolation

Le vendeur d'une habitation doit s'assurer avant la vente que le système de chauffage fonctionne

Le vendeur d’une habitation doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner sinon il ne peut y avoir vente, déclare la Cour de cassation.
Tous éléments indispensables à l’utilisation du bien vendu doivent fonctionner si le vendeur veut être libéré de ses obligations, sauf accord entre les 2 parties.
(Cass. Civ 3, 28.2.2018, K 16-27.650), un couple qui avait acheté une maison en plein hiver a découvert en s’installant plusieurs radiateurs cassés à cause du gel. Cet incident métrologique s'est passé avant la signature de la vente et les réparations sont donc à la charge du vendeur, qui était propriétaire à ce moment-là. Il ne s'agit pas d'un vice caché mais d'un défaut de délivrance de l’objet vendu.

Le chauffage fait partie des éléments obligatoires pour qu’un logement soit déclaré " décent ", selon un décret de 2002. " Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ", dit ce décret, principalement destiné cependant aux relations entre propriétaires et locataires. (AFP)

16/03/2018

 signature acte

Nouveautés : Promesse de vente

Pour tout acte concernant la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant à vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, vente de construction, location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur, non professionnel, peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Pendant ce délai, ce dernier pourra ainsi revenir sur sa position sans pénalité grâce à au régime protecteur du code de la construction et de l'habitation.
Ce délai de rétractation joue lorsque l'acte de vente est précédé par un avant contrat et porte un bien à usage d'habitation. Sinon on parle d'un délai de rélfexion.
28/02/2018

acte notarie etranger 

Que se passe-t-il si l'acquéreur ne va pas chercher le recommandé à la poste ?

La Cour de Cassation vient de trancher sur ce point : L'incidence d'une lettre non réclamée et retournée au notaire ne sera pas re-notifiée. Le seul fait que l'acquéreur ne retire pas le pli qui lui est adressé n'a pas d'effet sur la régularité de la notification. Ainsi, la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier ne peut être retenue. Les diligences menées par l'intermédiaire ne peuvent être remises en cause du fait de l'acquéreur, même si ce dernier refuse de réitérer la vente.
Cass. 1ère civ. 14-2-2018 n°17-10_514 F-PB
28/02/2018