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Vente : Quel risque pour l'agent immobilier en cas de non solvabilité de l'acquéreur ?

La Cour de cassation a tranché à ce sujet. L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil et d'information et à se titre, il doit être en mesure de justifier, en cas de litige, de son conseil et de ses mises en garde notamment contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.

Rappel des faits : La Cour de cassation s'est penchée sur le rôle de l'agent immobilier dans le cas d'une vente, après désistement de l'acheteur pour cause d'insolvabilité. Dans cette affaire, des propriétaires avaient confié un mandat de vente à un agent immobilier et avaient signé, par son intermédiaire, une promesse de vente avec un acquéreur. Etait mentionné dans la promesse de vente que ce dernier déclarait ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien. Seulement, l'acheteur ne s'est jamais présenté lors de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. Il s'est engagé à régler la somme de 17000e de clause pénale aux vendeurs et un dédommagement de 10000e à l'agent immobilier. Cependant, cet engagement n'a jamais été respecté et les vendeurs ont donc assigné l'acquéreur et l'agent immobilier en indemnisation. Par un arrêt de 2018, la Cour d'appel d'Amiens a rejeté la demande d'indemnisation contre l'agent immobilier, argumentant que sa responsabilité ne pouvait être engagée, car l'agent ne disposait pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour vérifier la solvabilité de l'acquéreur et de plus, l'absence d'emprunt était mentionné dans la promesse de vente. Les propriétaires connaissant les conditions, étaient libres de ne pas accepter la vente s'ils estimaient que les garanties n'étaient pas suffisantes. Les propriétaires se sont portés en Cassation et un an plus tard, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel. Selon elle l'agent immobilier est non seulement tenu d'un devoir de conseil et d'information, mais doit surtout être en mesure de justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur. Ce que l'agent immobilier n'a pas pu prouver dans cette affaire.

“On peut parler de défaut de conseil, mais c’est surtout une faute contractuelle au regard du mandat de vente”, analyse Romain Rossi-Landi, avocat à la cour. “Certaines obligations, comme celles de conseil, ne sont pas inscrites au contrat, mais sont effectivement considérées comme en faisant partie, car elles en sont l’accessoire indispensable”, complète Ganaëlle Soussens, avocat en droit de l’immobilier. L’agent aurait donc dû conseiller aux vendeurs de demander davantage de garanties à l’acquéreur et de s’assurer qu’il pouvait acheter le bien “cash”. Ou, à défaut, les prévenir du risque d’insolvabilité de l’acheteur, en l’absence d’emprunt.
Une jurisprudence protectrice du vendeur

Cet arrêt du 11 décembre 2019 s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice du vendeur, qui a déjà considéré à plusieurs reprises que l’obligation de conseil d’un agent immobilier s’étendait à la vérification de la solvabilité de l’acquéreur. L’agent immobilier ne peut par exemple présumer de celle-ci au seul motif que l’acquéreur ait recours au crédit (Cass. Civ III : 19.1.88, n°86-11829). Il est en outre responsable du préjudice subi par un vendeur lorsque la vente est devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive et dont le bien a été immobilisé pendant un an, lorsqu’il n’a pas effectué de recherches sur la situation financière de l’acquéreur, qui lui aurait permis de constater qu’il ne pouvait obtenir le prêt nécessaire (CA Rouen : 13.6.01, n°99-04632). Enfin, l’agent est responsable à l’égard du vendeur d’un chèque payé sans provision par l’acquéreur (Cass. Civ I : 25.11.97, n°96-12325).

“Toutefois, l’obligation de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens et non une obligation de résultats, modère l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Le professionnel doit donc mettre en œuvre tous les moyens possibles pour réaliser la prestation à laquelle il s’est engagé, sans obligation de résultat. L’obligation de conseil est appréciée au cas par cas en fonction des circonstances, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.” La responsabilité de l’agent immobilier envers son mandant vendeur en cas de refus de prêt à l’acquéreur n’est donc, par exemple, pas automatique (CA Montpellier : 20.9.11, n°10.1737).

11/06/2020