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Obligation pour un agent immobilier de vérifier les capacités financières de l'acquéreur qu'il a présenté aux vendeurs

La Cour de cassation a statué sur le rôle d'un agent immobilier concernant le contrôle de solvabilité réelle d'un acquéreur. Elle rappelle que tout agent immobilier a un devoir de conseil auprès de ses vendeurs et se doit de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Genèse : Des vendeurs ont confié à un agent immobilier un mandat de vente classique d'un bien immobilier. Le compromis est signé avec un potentiel acquéreur déclarant ne pas avoir à recourir à un emprunt. Au moment de la vente, ce dernier refuse de la finaliser et de payer la clause pénale. Les vendeurs engagent une procédure à l'encontre de l'agent immobilier, jugé fautif pour leur avait présenté un acquéreur non solvable.

Dans un premier temps, la Cour d'appel d'Amiens rejette la demande d'indemnisation des vendeurs, considérant qu'ils avaient la liberté de ne pas contracter avec l'acquéreur potentiel sachant que ce dernier ne souhaitait pas recourir à un emprunt. Cette précision confirmée dans la promesse de vente. Le motif évoqué : "un agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle d'un acquéreur."

Dans un second temps, La Cour de cassation, qui n'est pas de cet avis, censure cet arrêt (en vertu de l'article 1147 du code civil) dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 évoquant le motif : « Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ». Pour la Cour de cassation, l'agent immobilier a un devoir de conseil et se doit de prendre des garanties ou de mettre en garde les vendeurs contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Arrêt du 11 décembre 2019 (Cass. 1ère civ, 11.12.2019, n°18-24381) - sur les obligations renforcées de l’agent immobilier, investi d’un devoir de conseil et de mise en garde, au-delà de son mandat principal de vente ou de gestion 

09/03/2020