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Locataires, co-locataires, quelles sont les obligations de votre bailleur ?
Les troubles de jouissance des lieux : Le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et quelles que soient les circonstances. En cas de manquement, le locataire est en mesure de demander au bailleur, par le biais du tribunal, des compensations. De nombreux arrêts de la cour de Cassation ont confirmé ce droit, ainsi que pour d'autres manquements tels que : préavis réduit, garanties, etc. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement indemniser le locataire au nom du préjudice subi. La Cour de Cassation s'est également positionnée en faveur du locataire sur les troubles de jouissance (bruits, odeurs...) causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Elle confirme bien que le bailleur est responsable envers le locataire de cet état de fait. Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
Colocataires : Qui payent les indemnités d'occupation en cas de désolidarisation ? Lorsque l'un des deux locataires souhaitent quitter l'appartement et sauf clause contraire prévue dans le bail, la "solidarité ne vaut pas" confirme la Cour de Cassation dans son arrêté du 14 juin 2018. Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, ne sera donc plus tenu pour responsable (cf. loi logement Alur appliquée en mars 2014 qui met fin à cette solidarité forcée). 
Un bail difficile à résilier : Depuis septembre 2018, le locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements (nuisance olfactive, logement insalubre) et s'étant conformé, depuis, aux normes de la ville dans les 2 ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. Le tribunal a pris en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et a évalué ainsi sa bonne volonté. Le bailleur ne sera plus en mesure d'intervenir en procédure dans ce type de cas.
Qui prend en charge les dégradations d'usure ? Habituellement un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet... mais la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 21 décembre 2017 que cette obligation ne s'applique pas pour l'usure des murs. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.
Qui peut bénéficier d'une réduction de préavis ?  Lorsqu'un locataire désire quitter son logement, celui-ci informe le bailleur de son préavis. La période requise est généralement de 3 mois, sauf dans certains cas d'exception ou le préavis peut être ramené à un mois : 1/ Si le bien se situe en zone tendue (villes de +50000 habitants) ; 2/ Pour motif de perte d'emploi, diminution conséquente des revenus (RSA), etc. ; 3/ Pour des problèmes de santé. En 2015 la loi spécifiait que l'occupant devait justifier de deux conditions pour prétendre à une réduction du préavis. Depuis octobre 2017 et sur décision de la Cour de Cassation, un locataire peut dorénavant bénéficier d'un préavis réduit s'il remplit une seule de ces conditions. 
Un meilleur encadrement pour les dépôts de garantie : Dans le cadre d'une location de bien, une caution doit être généralement versée au bailleur. Le montant maximum est de un mois de loyer hors charge pour une location non meublée et de deux mois pour un meublé (cf. la loi du logement Alur en date du 24 mars 2014). En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard. La Cour de Cassation a décidé en novembre 2016 que ce principe devait maintenant s'appliquer à tous les baux, y compris ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014.
13/03/2019