• S'Informer

  • 1

images agent immo

Qu'advient-il des honoraires de l'agent immobilier lorsque le vendeur refuse de signer la promesse de vente avec l'acquéreur ?

La Cour de Cassation dans arrêt rendu le 3 mai 2018 (n° de pourvoi 17 – 16. 657) a tranché :
Génèse : Des vendeurs ont signé un mandat exclusif de vente de leur appartement auprès d'un agent immobilier. Prix 808 000e nets vendeur outre 32 000e d'honoraires à la charge de l'acquéreur. La clause pénale figurant dans le mandat précisait : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Quelques semaines plus tard, l'agent immobilier informe les vendeurs qu'il a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Ces derniers refusent de signer la promesse de vente et révoquent même le mandat de l'agent immobilier, lequel les assigne en paiement de dommages et intérêts.
Dans une premier temps, la Cour d'appel donne raison à l'agent immobilier en précisant qu'il importait peu que les vendeurs n'aient pas donné pouvoir à l'agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente ceux-ci s'étant engagés irrévocablement à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Les juges d'appel retiennent la responsabilité contractuelle des vendeurs et entrent en voie de condamnation, mais l'arrêt est cassé par la Haute juridiction (visa de l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010.)

En effet, la Cour de cassation rappelle que tant que la vente n’est pas effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale pour obtenir le règlement de dommages et intérêts.
Aucune faute ne peut être reprochée au vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenue dans le mandat.
Cette décision résulte de l’application stricte des dispositions de la loi HOGUET qui rappelle qu’aucun honoraire ne peut être exigé par le professionnel de l’immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L’affaire aurait été différente si le mandat avait expressément autorisé l’agent immobilier à signer le dit compromis en lieux et place des vendeurs, mais tel n'était pas le cas en l'espèce.

Cette affaire rappelle quoi qu’il en soit, l’importance pour les acheteurs et les vendeurs d’être accompagnés dans le cadre du processus de vente immobilière et notamment par un avocat mandataire, spécialisé en transactions immobilières.

08/11/2018