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Immobilier : Qu'est-ce que le contrat "location-accession" ?

La location avec option d'achat est un contrat qui permet d'acquérir progressivement un logement tout en l'occupant en tant que locataire. Pour cela il convient de louer le bien immobilier et de verser au propriétaire, dans le même temps, une somme qui sera reversée à la vente de son bien à la fin du bail locatif.

Un achat en deux étapes : L'accédant occupe d'abord son logement en qualité de "locataire-accédant" et verse au propriétaire une redevance composée d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer) et d'un complément qui s'apparente à de l'épargne. Cette dernière participera à l'apport personnel lors de la levée de l'option d'achat. Ce type de contrat définit également le délai qui se situe entre 1 et 5 ans et dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d'achat. Il peut éventuellement être prorogé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Néanmoins il devra être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d'entrée en  jouissance (période locative), le montant de la redevance, les garanties et charges incombant à l'accédant.

Des obligations réciproques : Durant la période de jouissance, l'accédant doit prendre en charge l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l'accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L'accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C'est à lui qu'il revient de régler la taxe foncière.

Le transfert de propriété : Trois mois avant l'échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre AR, le locataire-accédant de lever l'option d'achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l'épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l'accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera versée. Si le contrat de location-accession est résilié, ou encore, si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l'accédant la fraction acquisitive de la redevance versée dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

Bon à savoir : Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente. Si le vendeur décide de résilier le contrat, celui-ci devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

21/06/2018