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Immobilier et ISF : Pas d'abattement de 30 % pour une résidence principale en SCI, sauf exception 

Le litige en cause, au regard de l'établissement de l'ISF, concerne les conditions d'application de l'abattement de 30 % sur la valeur vénale d'un bien immobilier lorsque celui-ci appartient à une société civile de gestion et qu'il constitue la résidence principale du redevable de l'impôt titulaire des parts de la société. Les dispositions contestées n'ayant pas été déclarées conformes à la Constitution, la Cour de cassation a, le 17 octobre 2019, saisi le Conseil Constitutionnel afin de déterminer si le fait que la détention de la résidence principale par le biais d'une SCI n'ouvre pas droit à l'abattement de 30 % en matière d'ISF était conforme à la Constitution. Réponse du Conseil Constitutionnel qui décide que les dispositions contestées étaient conformes à la Constitution en précisant :

« La valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques. Dès lors, en réservant le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi. Les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques doivent donc être écartés. »

Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020

21/01/2020

 

Création d'une "liste noire" dès 2021 pour les locataires mauvais payeurs 

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) souhaite créer pour 2021 un fichier national en vue de recenser les loctaires connus pour des incidents de paiement. Les personnes ayant plus de trois mois de loyers impayés se verront ainsi ajoutées dans ce fichier avec un enregistrement jusqu'à trois ans avant d'y être désinscrits. Ce fichier pourra être créé lorsque la future loi NOGAL prendra effet et instaurera notamment, pour les administrateurs de biens, un nouveau type de mandat de gestion avec obligation de résultat. Le président de la FNAIM précise que le projet présenté devra être validé par la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés).

21/01/2020

 

Selon la Cour de cassation, le Crédit agricole n'a pas failli à son devoir de mise en garde 

Audience du 9 juillet 2019 : la Cour de cassation a rappelé que lors d'un emprunt à deux, peu importe les ressources personnelles de chacun et le type de relation (marié vivant ensemble ou séparé de fait) les deux coemprunteurs ayant souscrits ensemble un prêt immobilier, leur taux d'endettement doit être estimé au regard de leurs revenus globaux et non vis-à-vis des capacités financières de chaque emprunteur. La conséquence à prendre en compte est que si les emprunteurs ne peuvent plus rembourser le prêt, même le coemprunteur qui ne présentait pas de revenus suffisants lors de la souscription du prêt (voire même pas du tout) peut être assigné par la banque et ne peut reprocher à celle-ci un défaut de mise en garde.

Rappelons les faits : Avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur vérifie la solvabilité de l'emprunteur à partir d'un nombre suffisant d'informations. Le banquier se doit d'informer l'emprunteur sur le risque de surendettement si sa capacité financière n'est pas suffisante. Cependant, la Cour de cassation réitère dans ce cas de figure, que ce devoir de mise en garde s'apprécie au regard du taux d'endettement global des coemprunteurs. La banque devant prendre en compte l'ensemble des bien et revenus des coemprunteurs lors de l'octroi du prêt et non de façon individuelle. Dans cette affaire, la caisse régionale Sud-Rhone-Alpes du Crédit agricole avait donné son accord pour un prêt immobilier à un couple alors que l'épouse n'avait pas de revenu, ni de patrimoine au moment de la souscription. Le prêt a été consenti au regard des revenus du mari. La charge de remboursement de la cliente était donc excessive au regard de ses propres capacités financières. Au bout d'un certain temps, les emprunteurs n'ont plus été capables de rembourser les échéances de leur prêt. L'épouse s'est retournée contre le Crédit Agricole en mettant la banque en cause sur son défaut de mise en garde en raison du fait que le prêt n'était pas adapté à ses propres capacités financières. La Cour de cassation a rejeté cet argument et lui a rappelé que le risque d'endettement excessif ne s'apprécie pas séparément mais sur l'ensemble des ressources du couple en tant qu'entité unique. 

17/01/2020

 

Maroc : Ce qui change en 2020 pour les taxes sur les profits immobiliers 

Dans la nouvelle loi des finances 2020, l'exonération des frais de TPI (taxe sur les profits immobiliers) est possible même après une période d'habitation inférieure à 6 ans (sous certaines conditions). Dorénavant le propriétaire pourra vendre sa résidence principale sans avoir à attendre la période de 6 ans ouvrant droit à l'exonération de TPI. 
Les conditions d'exonération : Nouveauté qui permet au contribuable de bénéficier d'une restitution du montant de l'impôt payé au titre de l'opération de cession de son bien immobilier habitable. Pour bénéficier de cette exonération, il conviendra de remplir certaines conditions (selon article 63 de la loi de Finances).
A savoir : - l'engagement de réinvestir le prix de cession dans l'acquisition d'un immeuble destiné à l'habitation principale dans un délai ne dépassant pas six mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l'habitation principale.
Si aucun logement n'est acquis après ce délai, le montant de l'IR sur profits fonciers sera reversé au impôts. - Le contribuable ne peut bénéficier qu'une seule fois de cette exonération et le prix de cession de l'immeuble précité ne doit pas excéder le plafond de quatre millions (4.000.000) de dirhams. En cas de non respect de l'une de ces conditions, l'admnistration fiscale procèdera à la rectification en matière de profit foncier selon la nouvelle loi. Pour ce qui est de la restitution, elle est accordée sur demande adressée par le contribuable au Directeur général des impôts ou à la personne désignée par lui à cet effet dans un délai de 30 jours suivant la date d'acquisition du nouveau logement. A préciser toutefois, que cette derniière ne fixe pas de durée minimale d'habitation pour être exonéré des frais de TPI. - Les Marocains résidant à l'étranger ont également les mêmes droits que le Marocains qui résident au Maroc. En cas de vente d'un bien immobilier localisé au Maroc ils pourront bénéficier du régime d'exonération au titre de la résidence principale. Selon Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca, "cette exonération peut aussi bénéficier aux associés des sociétés à objet immobilier réputées transparentes si les autres conditions évoquées sont réunies".
Cette nouvelle mesure pourra permettre de fluidifier la mobilité des ménages qui souhaitent déménager et également apporter plus de dynamisme au secteur immobilier marocain.

17/01/2020

 

Luxembourg : L'immobilier d'entreprise et les défis 2020 

Rappelons que le Luxembourg figure parmi les marchés européens attirant un grand nombre d'investisseurs étrangers. Le Grand-Duché est très dynamique, il présente des spécificités en termes de croissance économique (PIB supérieur à 3 % soit bien au-dessus de la moyenne européenne), démographique (croissance de la population de plus de 2 % par an) et en pouvoir d'achat. 2020 devrait ressembler à 2019 et être un bon cru pour le marché luxembourgeois : - Sur le plan international : - le Luxembourg se positionne comme l'un des "Brexit winners" notamment suite à la volonté d'une trentaine d'entreprises étrangères de s'installer au Grand-Duché, - Entrée en fonction de la nouvelle Commission Européenne, - Remontée des taux d'intérêt de la BCE ... Sur la plan national les enjeux sont nombreux : mobilité, télétravail, co-working et co-living, l'impact du e-commerce... Pour les entreprises, de nombreux facteurs externes et internes sont pris en compte tels que : l'environnement de travail qui joue aujourd'hui un rôle majeur dans l'attraction et la rétention des talents, surtout dans un marché du travail tendu ou le taux de chômage est inférieur à 5 %, où les travailleurs frontaliers représentent plus de 200 000 emplois (soit près de 45  % de la force de travail) et où il faut aller de plus en plus loin pour trouver le personnel compétent. 

17/01/2020

 

Le constructeur de maison individuelle se doit de prendre en charge les travaux indispensables à l'utilisation de la maison qu'il construit 

Rappel des faits sur le litige : Le constructeur de maison individuelle (CCMI) n'a pas réalisé une rampe d'accès au garage de la maison. Les contractants assignent le garant sur le fondement de la garantie de livraison prévue à l'article L232-6 du CCH. La Cour d'appel déboute les demandeurs précisant que ce n'était pas prévu dans le contrat de construction. La Cour de cassation n'a pas le même avis. Elle statue que : Après avoir constaté que la rampe d'accès au garage était indispensable à son accessibilité et que ces travaux étaient nécessaires à l'achèvement de la construction la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et de ce fait a violé le texte de loi : Cass. 3e Civ. – 27 juin 2019. CASSATION PARTIELLE – N° 17-25.949. – CA Versailles, 12 juin 2017.

En conséquence, la Cour de cassation, qui supplante la Cour d'appel, donne raison aux contractants en rappelant que les obligations du constructeur de maison individuelle (CCMI) s'étendent aux éléments nécessaires et indispensables à l'utilisation de la maison. Cass. 3e Civ. – 27 juin 2019. CASSATION PARTIELLE – N° 17-25.949. – CA Versailles, 12 juin 2017.

10/01/2020

 

Promesse de vente ou Promesse Unilatérale de Vente (PUV) : Le vendeur peut-il se rétracter et quel recours pour l'acquéreur ?

La Promesse unilatérale de vente signée par le propriétaire lors d'une transaction immobilière signifie que ce dernier s'engage à vendre le bien au destinataire de la promesse de vente. Tant que l'acheteur potentiel n'a pas accepté la promesse et levé l'option, la vente n'est pas conclue. Ce dernier peut alors librement l'accepter ou la refuser. Cependant, il n'en est pas de même pour le vendeur, qui lui ne peut se rétracter à partir du moment où il a signé la Promesse de vente. La révocation de la promesse de vente pendant le temps laissé à l'acquéreur pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Un contrat signé en violation de la PUV avec une tierce personne qui en connaissait l'existence est donc caduque.

Egalement, le vendeur qui retirerait son bien de la vente dans le délai de la PUV s'exposerait à une action en exécution forcée devant le Tribunal de Grande Instance de la part de l'acquéreur. La Cour de Cassation précise à ce sujet, que la vente est formée du côté du vendeur et qu'à ce titre sa rétractation n'a pas pour effet d'annuler la promesse de vente. Il ne peut donc pas faire valoir sa liberté contractuelle car la signature d'une promesse de vente prévaut. Avec la réforme des contrats en vigueur le vendeur n'a donc pas la possibilité de se dégager du contrat sans risque. 

Civ. 3e, 17 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 19-40.028

10/12/2019

 

Plus-value immobilière : Quand l'Administration refuse à tort le bénéfice de l'exonération de plus-value

Lorsque un bien est occupé même six mois, il est éligible à l'exonération "résidence principale". Ce que la Cour Administrative d'appel vient de confirmer sur le fait qu'elle reconnait que la brièveté d'une occupation ne peut faire échec à l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors que de nombreux indices concordants prouvent la réalité de l'occupation à ce titre.

Génèse de cette décision : Suite à une proposition de rectification l'administration fiscale a remis en cause le régime d'exonération des plus-values sous lequel Mr X avait placé la cession d'un logement lui appartenant. Ce dernier a sollicité le Tribunal Administratif de Lille afin que celui-ci prononce la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti, à raison de la remise en cause du régime d'exonération de plus-value immobilière. Demande qui a été rejeté par le Tribunal Administratif de Lille par un jugement du 29.12.2017.

Mr X a fait appel de cette décision et à justifié que le logement mis en cause constituait bien sa résidence principale à la date de sa cession. Il a fourni à ce titre des éléments le prouvant : acte notarié d'acquisition, factures d'électricité, attestation d'assurance, relevés des dépenses de copropriété, avis d'imposition de la taxe d'habitation et la redevance audiovisuelle de l'année concernée, ainsi qu'une attestation d'un locataire du logement mitoyen confirmant que Mr X occupait bien le logement.

La Cour a rendu son verdict sous le motif que l'acte d'acquisition mentionnait bien l'intention qui était celle de Mr X de fixer dans le logement en cause le lieu de sa résidence principale. - Selon la Cour, « la circonstance que Mr X a fait établir, dès le 17 janvier 2008, une attestation de superficie ainsi que les diagnostics immobiliers imposés par la loi avant toute vente d’un immeuble d’habitation et que le logement en cause a effectivement été vendu le 28 mars 2008, ni ces circonstances, ni la brièveté de la période durant laquelle Mr X s’est maintenu dans ce logement ne suffisent à remettre en cause les indices concordants énumérés au point précédent, qui établissent que l’intéressé, quelles qu’aient été alors ses intentions quant au maintien de ce logement dans son patrimoine, y avait, à tout le moins au 1er janvier 2008, soit à une date antérieure à la cession du bien, fixé sa résidence habituelle. »

La Cour s'appuie également sur le fait que Mr X a, effectivement contracté un emprunt destiné à financer l'achat d'une résidence principale. Fin 2005 ce dernier a cédé, après division, le logement attenant au salon de coiffure qu'il exploitait et qui constituait jusqu'alors sa résidence principale. Il avait, ensuite pris en location un appartement dans l'attente de la réalisation des travaux d'aménagement de son nouveau logement. Que les factures transmises corroborent bien le fait d'une habitation réelle et effective pendant la période évoquée. De même que l'attestation d'assurance et la taxe d'habitation le prouvent également. Tous ces éléments ont permis d'établir que Mr X a effectivement occupé le logement en cause, à tout le moins à compter du 1er janvier 2008 et qu’il a d’ailleurs déclaré celui-ci comme constituant, à cette date, sa résidence principale.

Décision de la Cour d'Appel : M. X était fondé à soutenir que l’appartement cédé par lui le 28 mars 2008 constituait sa résidence principale au jour de cette cession, au sens et pour l’application l’article 150 U-II-1° du CGI, l’administration lui a refusé à tort le bénéfice de l’exonération de plus-value. Le jugement n° 1404901 du 29 décembre 2017 du TA de Lille est annulé.

10/12/2019

 

Une vraie reconnaissance pour l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle :

C'est au tour aujourd'hui des agents immobiliers d'être dotés d'un insigne de reconnaissance, à l'identique des notaires et des pharmaciens. Celui-ci sera délivré uniquement aux détenteurs de la carte professionnelle reconnue par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier).  En seront exclus les autres métiers gravitant autour de l'immobilier tels que certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Le 23 novembre 2018, dans le cadre de la loi Elan, il a été consacré les titres d'agent immobilier, d'administrateur de biens et de syndic de copropriété. La profession a tenu à ce que ces éléments légaux aient une traduction visible auprès du grand public. A ce titre lors du congrès de la Fédération nationale de l'immobilier cette dernière a ainsi dévoilé l'insigne des agents immobiliers. Pour le grand public ce symbole permettra à la fois de distinguer les personnes titulaires de la carte professionnelle reconnues par la Fnaim et également celles qui gravitent autour des métiers de l'immobilier sans reconnaissance officielle, telles que par exemple : certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Cet insigne de grande valeur pour les agents reconnus sera également présent pour rappeler que les agents immobiliers sont là pour éclairer leurs clients sur les tendances du marché, les subtilités de la législation, la vraie valeur d’un bien...
 
Restera désormais à définir qui se chargera de contrôler le bon usage de cet insigne. Pour l’instant, la loi Elan prévoit jusqu’à six mois d’emprisonnement et une amende de 7500 euros pour ceux qui usurperaient les titres d’agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété. La Fnaim pousse désormais afin que l’État se saisisse de cette identité visuelle et la place en symbole officiel des professionnels de l’immobilier détenteurs d’une carte professionnelle.

02/12/2019