Vous êtes propriétaire et surendetté. Pensez au portage immobilier !

Vous êtes propriétaire ? Vous avez du mal à rembourser vos mensualités ? Pensez au portage immobilier, une solution alternative qui vous permettra de ne pas perdre votre bien en le faisant racheter de manière provisoire. 
En France le taux d’endettement des particuliers est en baisse, mais ce n’est pas le cas des dettes immobilières qui ont progressé de 5 % en cinq ans. Tant que les dettes sont maîtrisées c'est bien, mais dans le cas d'un changement soudain de situation de l'emprunteur tout peut changer. Si vous êtes propriétaire et que votre situation financière est préoccupante, vous pourriez vous en sortir en recourant au portage immobilier. 
Mode d’emploi : Le portage immobilier consiste à vendre temporairement son bien à un ou plusieurs investisseurs. Ces derniers l’acquièrent pour une valeur comprise entre 70 et 80% de sa valeur. Les propriétaires deviennent alors locataires et profitent d’un loyer 20% moins cher que les prix du marché. Le ménage dispose d’un délai de cinq ans pour apurer ses dettes et racheter son logement au prix payé par l’investisseur.
 
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Les avantages : Ce système est intéressant car il laisse du temps pour régler ses dettes et se refaire une santé financière. Il évite aussi de devoir se séparer de son logement et donc de déménager. 
Pour qui ? Le portage immobilier s’adresse à tous les propriétaires qui ont connu un accident de la vie : chômage longue durée, divorce, décès du conjoint, maladie… Il convient bien également aux retraités souhaitant conserver la demeure familiale ou, à un jeune divorcé qui veut racheter la part de son conjoint. 
Quel risque ? Sur le papier cette solution semble efficace, mais il y a toujours un facteur risque à prendre en compte. Toutefois, + 85 % des opérations aboutissent par le rachat du bien. 
Les précautions à prendre : Avant de vous lancer, il est bien évidemment nécessaire  de faire le point sur votre réelle solvabilité.  Rappelons que votre banque peut vous faire inscrire au fichier de la Banque de France au bout de seulement deux mensualités de crédit impayées. Cette inscription entraînerait une procédure de recouvrement de dettes et éventuellement une saisie immobilière. Le portage immobilier peut vous éviter cette procédure. 
29/10/2017

La production de nouveaux prêts immobiliers en 2017 pourrait atteindre un niveau record !

A noter toutefois, que les volumes ont tendance à ralentir depuis le printemps.

Le marché du crédit immobilier connaît une période faste. Cependant, à la fin du mois d'août 2017, selon les données publiées par la Banque de France le 5 octobre, l'encours des crédits immobiliers a augmenté de 6 % sur un an pour atteindre 935 milliards d'euros. Depuis le début de l'année, la production cumulée de nouveaux prêts à l'habitat a bondi de 50 % sur un an pour atteindre près de 210 milliards d'euros. Compte tenu du rythme actuel de production et même en prenant des hypothèses prudentes, le volume de nouveaux prêts devrait se situer autour de 260 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année. Soit au-delà du niveau record de 2016 à près de 251 milliards d'euros.

Des taux d'intérêt exceptionnellement bas

Cette dynamique exceptionnelle est portée par des taux de crédit immobiliers extrêmement bas. Ces derniers se sont effondrés suite aux mesures prises par la Banque centrale européenne (BCE) afin de relancer l'économie de la zone euro. Ainsi, le taux moyen des crédits à long terme se situait en août à 1,66 %, selon la Banque de France. Il était presque deux fois supérieur il y a 3 ans, à 2,90 %. Cette baisse du loyer de l'argent a incité fortement les ménages à renégocier leurs crédits afin d'obtenir de meilleures conditions de financement. A la fin de l'année 2016 et au début de 2017, la part des crédits immobiliers renégociés au sein des nouveaux prêts atteignait environ 60 %. Mais ce mouvement de renégociation n'est pas destiné à perdurer.

La fin de l'ère des renégociations

La baisse des renégociations pèse négativement sur les volumes de prêts. Ainsi le montant mensuel des nouveaux crédits a été divisé par deux, passant de 30,3 milliards d'euros au printemps à 15,1 milliards d'euros en août. Hors renégociations, la production est également en baisse (à 10,7 milliards d'euros en août contre 13,8 milliards en juillet). Selon certains, les incertitudes liées aux nouvelles dispositions fiscales en matière d'immobilier auraient pesé sur le marché mais l'évolution de la fiscalité n'est pas le seul élément expliquant le ralentissement récent. La hausse rapide des prix de l'immobilier semble peser de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie. Cette dynamique du marché immobilier, la hausse très progressive des taux d'intérêt et la fin des renégociations, laissent donc anticiper un retour à plus de normalité en 2018.

En savoir plus sur www.lesechos.fr

11/10/2017

Spécial stratégie logement du gouvernement : Prêt à taux zéro, Pinel, APL

Conférence de Presse du Ministère de la Cohésion des Territoires du 20/09/17
- Les mesures annoncées ci-dessous par le gouvernement, ne sont que des orientations et devront être confirmées dans le cadre des débats sur la Loi Logement et la Loi de Finances 2018 à adopter fin 2017.

Prêt à taux zéro
Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021) avec les aménagements suivants :

› Logement neuf :
• Maintien des conditions actuelles en zones A et B1
• Dispositif de transition en zone B2 (pour 2018 seulement) avec une quotité ramenée à 20% maximum
• Suppression du dispositif en zone C

› Logement ancien à rénover :
• Recentrage sur les zones B2 et C

Achat d'un logement ancien issu du parc HLM :
• Conditions inchangées

Pinel
› Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021)
• Recentrage sur les zones très tendues : zones A, A bis et B1
• Suppression des dérogations pour les zones B2 et C

APL (1)
› Baisse de 5€ par mois pour tous les bénéficiaires à compter du 1/10/2017

› A compter du 1/01/2019, référence aux revenus de l'année N (sur la base de la déclaration sociale nominative) pour le calcul des APL (au lieu de N-2 actuellement)

› Baisse des APL en locatif social avec en parallèle, une baisse des loyers versés aux bailleurs sociaux.  

04/10/2017

Le succès des ventes aux enchères inversées dites "cadran" se confirme ! 

En juillet 2017, s'est tenue la première vente immobilière au cadran, un système proche des enchères inversées. 
Quel est le concept ?  Le principe est de fixer, lors d'une vente, un prix de départ élevé et de faire diminuer l'enchère rapidement, sur une courte durée. Le premier enchérisseur à placer une offre remporte l'enchère. Cette solution permet un meilleur contrôle des prix et évite la sur-spéculation sur un bien, un produit ou une denrée. 
Quels avantages pour le vendeur et l'acheteur ? Selon les experts, l'intérêt majeur pour le vendeur est de voir partir son bien en quelques minutes au juste prix. 
Explication : L'opération revient à mettre en vente un prix souvent plus élevé que le prix du marché, et à voir sa valeur s'ajuster en quelques minutes contre plusieurs mois pour une vente classique. Avec ce système, le vendeur voit rapidement où les acheteurs sont prêts à se positionner. A contrario d'un bien qui reste longtemps sur le marché et qui finit toujours par se vendre à un prix inférieur à sa valeur estimée du départ, la vente au cadran est  nettement plus intéressante pour le vendeur. Cette dernière est également un véritable produit "anticrise" lorsque l'on a besoin de liquider du stock. 
De nombreux atouts également pour les acheteurs, qui peuvent ainsi fixer eux-mêmes le prix auquel ils sont prêts à acheter. Ils profitent aussi d'un temps de réflexion jusqu'au jour de l'enchère et disposent de plusieurs semaines pour visiter le bien. 
Comment ça marche ? Avant d'avoir  un code d'accès leur permettant de se connecter sur le cadran, les acheteurs doivent s'enregistrer auprès du notaire qui assure la viabilité de leur plan de financement, et signer un document stipulant les conditions générales de vente. 
Autre avantage important de ce concept  : Lors de la vente l'acheteur peut voir en direct les autres acheteurs potentiels se positionner, ce qui lui permet de ne pas surenchérir à l'aveugle. Une aubaine quand on sait que dans de nombreux marchés tendus les acheteurs renoncent souvent à négocier par peur de voir le bien leur passer sous le nez.  
18/09/2017

Le Crowdfunding Immobilier... et les risques !

Crowdfunding IMMOBILIER est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes
afin de financer un projet.
Cela se traduit aujourd'hui par des plates-formes spécialisées qui s'occupent de récolter de l'argent auprès d'investisseurs (particuliers ou autres)
pour financer un programme immobilier.
Le premier semestre de cette année a mis en évidence une augmentation de 20% des sommes allouées par rapport au même semestre 2016 selon le baromètre
du financement participatif dédié à l’immobilier, réalisé par Hellocrowdfunding et Fundimmo. Cela a permis de budgétiser environ 85 projets immobiliers.
Ce nouveau mode d'investissement participatif qui rapporte quand même une rentabilité entre 9 et 10% sur 1 an (entre les premiers trimestres 2016 et 2017)
est aussi très risqué car ni le capital, ni le taux de rendement ne sont pas garantis. Enfin, comme dans tous programmes immobiliers, il y a de la casse.
 
17/08/2017

Les futures conditions pour la souscription d'un prêt immobilier et de son taux !

L'ordonnance 2017-1090 du 1 juin 2017, s'inscrivant dans le cadre de la loi Sapin II, vient entériner une demande bancaire faite depuis la nuit des temps. En effet, la banque demandait aux clients qui souscrivent un crédit immobilier d'ouvrir un compte chez elle et surtout de domicilier les salaires. A partir du  1er janvier 2018 pour les nouvelles offres ou pour les avenants des anciennes, cela ne sera plus le cas. 
Toute clause par laquelle la banque conditionnera l’octroi du prêt à la condition de domiciliation sans contrepartie d’un avantage individualisé (un taux d’intérêts particulièrement bas, gratuité des frais de dossier,...) ou ne limitant pas l’application de domiciliation à la durée du prêt, ou ne parlant pas des risques pour le consommateur en cas de non-respect de son engagement.. sera réputée non écrite.
23/06/2017

Le locataire et le propriétaire !

Le propriétaire qui loue son bien a toujours l'angoisse d’avoir un locataire qui ne paye plus son loyer. Cela peut entraîner beaucoup de mésaventures et de contrariétés pour arriver à l’extrême, à savoir : l'expulsion. Le délai est long (entre 1 et 3 ans).
Pour éviter de se retrouver face à ces problèmes, il existe des solutions par l’intermédiaire des assurances :
 
- Assurances classiques loyers impayés : le locataire doit avoir un CDI et un salaire 3 fois supérieurs au loyer
 
- Garantie VISALE : le locataire doit avoir moins de 30 ans et être au début de sa vie active quelques soient le type de contrat : CDI, CDD, INTERIM, en période d'essai... En cas de problème avec le locataire, c'est l’État (caution de ce dernier) qui sera mis à contribution. 
 
- Garantie par des professionnels : par exemple SOMHOME, une start-up, qui sert d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. En effet pour les biens qui sont gérés par cette entreprise, une garantie loyer impayé avant le 15 du mois est vendue au propriétaire. Ce dernier est assuré d'avoir un certain montant payé. 
 
- Garantie CLE (caution locative étudiante). Le locataire doit être étudiant et avoir - de 28 ans.
Le propriétaire qui a mis son bien en location sur la plate forme LOKAVIZ (gérée par le CROUS) pourra la saisir afin d'honorer le loyer impayé. Le remboursement est de l'ordre de 500 € en région.  
17/05/2017

Pas d'assujettissement pour un fonctionnaire européen aux prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français !

La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) vient de juger que le droit de l’Union faisait obstacle à ce qu’un fonctionnaire de l’Union européenne soit assujetti à des contributions et prélèvements sociaux dans l’Etat membre dont il est résident fiscal en raison de ses revenus fonciers perçus dans cet Etat membre. 
 
Génèse : 
Le litige opposait un fonctionnaire retraité de la Commission européenne depuis l’année 2016, au ministrère français des Finances et des comptes publics au sujet de son assujettissement à des contributions et prélèvement sociaux, au titre des années 2008 à 2011 sur des revenus fonciers perçus en France. 
S’agissant d’un ressortissant français, fonctionnaire au service de la Commission de l’année 1979 jusqu’à la date de sa mise à la retraite (janvier 2016), il est obligatoirement au régime de sécurité sociale des fonctionnaires et des agents de l’Union.
Fiscalement domicilié en France, il y perçoit des revenus fonciers qui ont été, au titre des années 2008 à 2011 soumis à la CSG, à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). 
 
A la suite du refus de l’administration de faire droit à sa demande de décharge du paiement desdites contributions et dudit prélèvement, il a introduit un recours devant le tribunal administratif, suivi d’un recours en appel, devant la CCA… 
 
12/05/2017

Baux commerciaux : pas d'abrogation en vue de la liberté contractuelle d'imputer la taxe foncière aux locataires !

Le Gouvernement vient de préciser relativement aux baux commerciaux qu’il n’envisageait pas d’abroger la liberté contractuelle d’imputer la taxe foncière aux locataires par les bailleurs
L’article 13 de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Loi Pinel » a créé un article l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (...) Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Le décret en question a été publié le 3 novembre 2014 et a créé un article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire par le bailleur.
Il dispose ainsi :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(...)
Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
(...) » 
Ainsi et comme vient de le rappeler le Gouvernement, le bail commercial « peut prévoir une clause imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Il souligne également que « la répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l’objet d’un équilibre trouvé à l’issue d’une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs. » 
Supprimer la possibilité d’imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l’ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement.
 
12/05/2017