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Contrairement à l'annonce du gouvernement, l'immobilier rapporte plus qu'il ne coûte !

D'après le gouvernement l'immobilier coûterait trop cher à l'Etat et crée peu d'emploi. La communauté immobilière ne semble absolument pas d'accord sur ce point. En effet, malgré un budget qui a baissé de plus d'un milliard d'euros en 2019 (16 milliards d'euros, contre 17,2 milliards en 2018), ce secteur rapporterait nettement plus d'argent qu'il n'en coûte (dixit la Commission des comptes du logement (CCL) qui dépend du ministère de la Transition écologique et solidaire). Le gouvernement quant-à lui, a rappelé que les aides (APL) sont trop élevées raison pour laquelle elles ont été baissées en 2017. En un peu plus de trente ans, leur montant a en effet plus que doublé, passant d'environ 17 milliards d'euros en 1985 à près de 42 milliards précise le dernier rapport de la Commission des comptes du logements, mais depuis cinq ans, elles stagnent. C'est le cas également des avantages fiscaux (niches fiscales) : environ 14 milliards d'euros.

Pour les prélèvements fiscaux relatifs au logement, ils s'élèvent à plus de 74 milliards d'euros (en 2017, soit +5,7 % sur un an) soit en définitive un gain de plus de 32 milliards. A savoir que ce bénéfice ne tient pas compte des droits de succession qui se sont élevés en 2017 à près de 13 milliards. Sur ce dernier point, "Le compte du logement est ce que l'on appelle un compte "satellite" de la comptabilité nationale, explique la CCL. Il utilise donc les concepts de la comptabilité nationale où les droits de succession sont considérés comme un impôt sur le capital". Rappelons que le montant de ces impôts et taxes a fortement grimpé sur la même période. C'est le cas notamment des prélèvements liés à la production de service de logements (imposition sur les revenus immobiliers, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...) qui ont augmenté de plus de 19 % en cinq ans et ont été multipliés par 5,5 depuis 1985. Et ce n'est pas la taxe foncière qui risque d'inverser la courbe car la suppression pour 80 % des ménages d'ici 2020 et en 2021 pour tous les Français fait craindre à l'Union nationale des propriétaires immobiliers que la taxe foncière continue de grimper. Et tout ça, sans compter la taxation sur les plus-values des résidences principales à laquelle l'Etat songe sérieusement. En 2017, l'impôt sur les plus-values immobilières (qui ne tiennent pas compte des résidences principales puisqu'elles sont exonérées de taxes à la revente) a rapporté près de 1,4 milliard d'euros à l'Etat, soit 1,9 % des prélèvements fiscaux au logement (+5,6 % sur un an).

13/02/2019

REVENUS FONCIERS - Bercy confirme : Les intérêts d'une avance sur l'assurance-vie sont déductibles

Le Ministère de l'économie et des finances vient de confirmer qu'en matière de revenus fonciers les intérêts d'emprunts sont déductibles, y compris lorsqu'ils proviennent d'un financement atypique telle qu'une avance sur un contrat d'assurance-vie.

Rappelons que l'avance est un prêt accordé par l'assureur et garanti par le capital du contrat d'assurance-vie. Plutôt que d'opérer un rachat, le détenteur du contrat continue à percevoir des gains sur l'ensemble de son capital. En retour, il paie les intérêts sur le montant emprunté. Juridiquement, ce type d'avance est un prêt. Il semblait donc logique que les intérêts puissent être déduits en vue de déterminer le foncier. L'administration fiscale avait déjà communiqué à ce sujet mais aucun éclaircissement n'avait été apporté. C'est chose faite aujourd'hui.

Les conditions à respecter : Le Ministère de l'économie et des finances précise toutefois qu'il convient de respecter certaines conditions pour bénéficier de cette déductibilité des intérêts. En premier lieu, cette avance appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d'intérêts à l'organisme créditeur. L'emprunteur doit être en mesure de prouver le lien entre le financement et l'opération immobilière (achat, travaux,etc). Dans le cas contraire, l'administration peut remettre en cause la déductibilité des intérêts. Un assuré envisageant une avance pour acheter un bien locatif aura tout intérêt à préciser l'origine des fonds dans l'acte de vente et, ou, à indiquer la destination des capitaux dans sa demande de rachat.

17/01/2019

Quelle est la responsabilité d'un agent immobilier rédacteur d'actes

pour une omission dans l'acte concernant une servitude de passage au profit du fond voisin.

Les faits : Une société civile immobilière a vendu une maison d'habitation par l'entremise d'un agent immobilier. Celui-ci a omis de mentionner une servitude de passage au profit du fonds voisin dans la promesse de vente. L'acte de vente mentionnait l'existence de la servitude mais le plan de l'assiette n'était pas joint à l'acte. Les acquéreurs ont réagi en assignant la SCI venderesse, l'agent immobilier et les notaires en nullité de la vente sur le fondement du dol et en paiement de dommages et intérêts.

Arrêt de la Cour d'appel de Metz du 24 janvier 2017 n°15-02126 : La Cour d'appel de Metz a rejeté le recours formé par l'agent immobilier à l'encontre de la SCI venderesse en raison de l'obligation de résultat à la charge de celui-ci quant à l'efficacité de l'acte à l'égard de toutes les parties. L'arrêt sus-mentionné a fait peser une lourde responsabilité sur l'agent immobilier rédacteur d'actes spécifiant que la faute commise par la SCI venderesse ne permettait pas de s'exonérer de responsabilité.

Sur la Cassation partielle : Conformément à l’article 1213 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et des principes régissant l’obligation in solidum, l’arrêt a cassé partiellement le jugement d’appel en ce qu’il a condamné l’agent immobilier à garantir la SCI venderesse. Il a été jugé que la SCI venderesse avait commis une faute dolosive, ne pouvant pas être garantie, au titre de la contribution à la dette, par celui ayant commis un simple manquement contractuel, en l’espèce l’agent immobilier ayant omis la mention d’une servitude de passage dans une promesse de vente.

Il y a lieu de demeurer attentif à la position qui sera adoptée par la Cour d’appel de NANCY, juridiction devant laquelle le litige est renvoyé, afin d’en savoir davantage sur la teneur de la responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’actes.

Cour de cassation 3e chambre civile, 21 juin 2018, n°17-18408

06/01/2019

Un député va faire évoluer le modèle des agences immobilières 

Selon l'annonce parue dans le Journal Officiel, Le premier ministre, Edouard Philippe, a missionné le 10 décembre 2018 un député de la majorité, Mr Mickaël Nogal, en vue de faire évoluer le modèle des agences immobilières pour faciliter la location de logements et simplifier les relations entre propriétaires et locataires.

Le député de Haute-Garonne, contacté par le Figaro, a précisé qu'il auditionnera l'ensemble des parties prenantes concernées et souhaite trouver avec eux des réponses qui bénéficieront aux citoyens, comme aux acteurs du secteur. "Le parc locatif privé compte 6,5 millions de logements et a augmenté de près de 27 % en 30 ans. Près de deux locations sur trois s'effectuent en propre et un tiers par l'intermédiaire d'une agence immobilière" précise le député.

Le gouvernement a pourtant promulgué fin novembre 2018 une loi sur le logement, mais les intermédiaires de l'immobilier regrettent que le parc déjà existant de logements privés et, par extension les services immobiliers aient été oubliés par la loi logement.

Le député missionné précise (cf. le Figaro) "que la stratégie logement et la loi Elan posent le cadre d'un choc de l'offre de logements, il importe de mieux mobiliser l'offre locative du parc privé existant pour trouver des solutions de logements dans un calendrier plus rapide, en priorisant ces mêmes zones de tensions, au-delà des mesures visant la construction neuve dans les prochaines années". Un rapport est attendu à ce sujet au printemps 2019.

20/12/2018 

Vendre son bien à un promoteur : Comment ça marche ?

Vendre sa maison à un promoteur est souvent plus avantageux pour le vendeur. Lorsqu'un promoteur souhaite acheter une maison, c'est, bien entendu, dans l'optique de réaliser une plus-value. Contrairement à un acheteur classique, le promoteur réalise une étude afin d'estimer les revenus liés à la commercialisation de la résidence immobilière neuve qu'il envisage de construire à la place de la maison. Selon les bénéfices que le promoteur pense pouvoir réaliser, ce dernier est prêt à acquérir la maison à un prix sensiblement supérieur (25 à 30 %) du marché. Il apparait donc plus intéressant de vendre son bien à un promoteur.

Comment ça marche ?

Avant de débuter les négociations, le promoteur présente un prix "immédiat", à savoir : la valeur de la maison en l'état, ainsi qu'un prix lié au "potentiel constructible". Ce dernier est plus avantageux pour le vendeur mais est soumis à de nombreuses contraintes et l'opération devient concrète qu'après l'obtention d'un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (2 mois pour les voisins et 1 mois de plus pour l'administration). Il est donc important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits (offre d'achat, mails, projets de contrats, etc.) en vue de se protéger en cas de litige. Notons que si plusieurs promoteurs souhaitent acquérir la maison, l'acheteur a la possibilité de faire monter les enchères et de choisir l'offre la plus avantageuse.

Les conditions particulières à connaître :

Lors de la vente d'une maison à un promoteur, une promesse unilatérale de vente est signée. Celle-ci engage le vendeur à vendre son bien. De son côté, le promoteur s'engage à acheter le bien uniquement en cas d'obtention d'un permis de construire. La promesse unilatérale de vente est valable pendant une certaine durée et fixe le prix qui ne varie pas jusqu'à la levée de l'option. Le délai pour conclure la vente définitive est généralement de 18 à 24 mois. Il est à noter que le blocage du bien pendant la durée de la promesse unilatérale de vente peut donner lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation qui représente 10 % du prix de vente. Avant de signer la promesse de vente ou tout autre document lié à la transaction, assurez-vous de bien lire et étudier les éventuelles conditions suspensives ajoutées par le promoteur. Pour plus de sécurité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (un notaire par exemple) afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de litige.

11/12/2018 

Qu'est-ce-que le "Owner buy-out ou l'OBO immobilier ?

En français, cela se traduit par le "rachat par le propriétaire" ou la "vente à soi-même". Pour faire simple, il s'agit pour un propriétaire de créer une société (le plus souvent une SCI -Société civile immobilière-) destinée à racheter son ou ses propres biens immobiliers afin que le patrimoine détenu à titre personnel le devienne à titre professionnel. Comme dans toutes les cessions-acquisitions traditionnelles, le propriétaire perçoit des liquidités émanant du fruit de cette vente. Pour financer son achat, la société souscrit un prêt immobilier d'un montant souvent égal au prix de vente du bien. Celui-ci est ensuite proposé à la location afin de permettre à la société de rembourser les mensualités du prêt. La création d'une SCI facilite la transmission entre parents et enfants. Il s'agit donc d'une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, en limitant les frais qui pourraient être assumés par leurs héritiers. Non inintéressant : les liquidités perçues peuvent permettre de réaliser de nouveaux investissements immobiliers ou même dans des sociétés, des titres, des oeuvres d'art...

Comment optimiser son patrimoine ?

Pour un propriétaire foncier imposé au titre de l'impôt sur les revenus, le rachat par une société d'une partie de ses biens permet de réduire le taux marginal d'imposition et de réduire également le montant global du patrimoine immobilier détenu. Cette dernière particularité a toute son importance pour les propriétaires dont le montant du patrimoine immobilier s'élève à environ 1,3 millions d'euros (tranche déterminante déclenchant le paiement de l'IFI -Impôt sur la fortune immobilière-). L'OBO immobilier permet d'éviter l'imposition à l'IFI (taxe entrée en vigueur le 1er janvier 2018 qui vise les patrimoines immobiliers dont le montant atteint au moins 1,3 millions d'euros et remplace l'ISF (l'impôt de solidarité sur la fortune qui concernait auparavant tous les patrimoines : immobilier, mobilier, oeuvres d'art, véhicules, titres financiers).

Il est à noter que ce type de montage fiscal est légal et strictement encadré. Cependant, afin de ne pas risquer une procédure d'abus de droit pour soupçons de société fictive, les gérants ou associés de la société ont tout intérêt à apporter des preuves de son fonctionnement : assemblées générales, comptabilité régulière.

11/12/2018 

Immobilier : Augmentation des impôts sur le revenu pour les expatriés hors Europe

Les Français résidant à l'étranger vont se voir augmenté de 20 à 30 % l'imposition des revenus de source française. Pour mémo, les revenus de source française des non-résidents ne sont pas soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches de 0 à 45%). Un taux moyen minimal leur est appliqué de manière à ce que ces revenus ne puissent pas échapper à l'impôt ou être trop faiblement imposés. Le seul moyen de contourner ce taux minimal est de prouver que la taxation française sur la totalité des revenus mondiaux aboutirait à un taux d'imposition inférieur. Une option qui n'est pas souvent utilisée. Cette imposition de 30 % s'appliquera sur les revenus touchés dès 2018 (ce qui ne sera pas neutre pour les non-résidents tirant des revenus locatifs sur le sol français. A contrario, un autre amendement a été adopté dans le cadre de loi de financement de la sécurité sociale. Celui-ci prévoit d'abaisser de 17,2 % à 7,5 % le taux de prélèvements sociaux appliqué sur ces revenus de source française. A noter que seules les résidents de l'espace économique européen et suisses bénéficieront de cette baisse.

11/12/2018 

Investissemnt locatif dans l'ancien : Un nouveau dispositif de réduction d'impôt dès janvie 2019

Comme annoncé mi-novembre, le gouvernement va lancer un nouveau dispositif d'investissement locatif en vue d'accélérer la rénovation du parc de logements anciens, notamment dans les centre-villes où l'habitation s'est dégradée. Déjà baptisé "Denormandie ancien"", ce nouveau dispositif d'incitation fiscale s'inspire du Pinel ancien et entrera en vigueur normalement le 1er janvier 2019. Ce nouveau coup de pousse fiscal sera ouvert aux acquisitions de logements anciens faisant concomitamment l'objet de travaux de réhabilitation. Les travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Un dispositif qui s'adresse aux ménages souhaitant effectuer des gros travaux et aux promoteurs qui pourront lancer des projets de rénovation afin de revendre les logements en faisant bénéficier leurs clients d'une réduction d'impôt (comme pour le Pinel). L'aide accordée prendra la forme d'une réduction d'impôt, comprise entre 12 et 21 %, selon la durée d'engagement de la location. Le tout sous le plafond de 300 000 euros par opération. Autre avantage de cette nouvelle mesure : la ristourne fiscale devrait porter sur l'ensemble de l'investissement (acquisition et travaux) et non plus sur le foncier seul, comme c'était le cas pour le Pinel ancien.

Quelles sont les zones éligibles :
Reste encore à savoir où s'appliquera ce nouveau dispositif d'investissement locatif. Le ministre du logement aurait spécifié que l'amendement visait "au minima" l'ensemble des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi Elan, ainsi que les 222 villes retenues dans le Plan action coeur de ville. A suivre...

11/12/2018 

assurance deces

Assurance décès invalidité : Êtes-vous certain de bien connaître et de bien interpréter les clauses de vos contrats d'assurance ?

Un exemple parmi tant d'autres / Quelle est la validité de l'arrêt de la prise en charge des mensualités de prêts lorsque l'assuré est admis à la retraite ?
Un particulier accédant à la propriété a souscrit un prêt bancaire comprenant une assurance décès invalidité. Contraint, après quelques années de cesser son activité professionnelle pour raison de santé, suite à une affection relevant de la qualification "longue maladie" le RSI lui a reconnu une "invalidité totale et définitive" et lui a alloué une rente mensuelle d'invalidité. Mobilisant les garanties de sa police d'assurance emprunteur, les mensualités de son emprunt ont été prises en charge.
Au premier janvier de sa 62ème année, le RSI opérait un changement dans les prestations versées à Mr X. Sa pension invalidité mute d'office en pension retraite (conformément aux dispositions de l'article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale. Cet article dispose que : « La pension d'invalidité prend fin à l'âge prévu au premier alinéa de l'article L. 351-1. Elle est remplacée à partir de cet âge par la pension de vieillesse allouée en cas d'inaptitude au travail. »
Un an après cette mutation de statut, l'assurance emprunteur de Mr X dénonçait sa garantie en lui indiquant entendre poursuivre le recouvrement des sommes indument payées depuis plus d'une année, puisque le contrat prévoyait que la garantie cessait lors de la prise de retraite de l'assuré. L'assureur a fait valoir que Mr X n'était plus en invalidité, mais avait changé de statut. En conséquence, il ne pouvait plus bénéficier de sa garantie.
Mr X, assisté d'un avocat, a saisi le Tribunal en faisant valoir que la clause du contrat d'assurance devait être interprétée strictement. Cette dernière prévoit, en effet, que lors de la prise de retraite l’assuré ne peut plus bénéficier de sa garantie. Mais ce n’est pas le cas pour notre client qui avait été placé d’office en retraite en application de disposition du code de la sécurité sociale.
Le Tribunal d’Instance de DAX a donné raison à Mr X et a confirmé par jugement que la mutation automatique d’une pension invalidité en pension retraite par le RSI ne permet pas de facto à l’organisme d’assurance emprunteur de dénoncer sa garantie. En effet, la pension retraite ainsi versée en application des dispositions de l’article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale doit être assimilée à la pension invalidité versée jusqu’alors. Ceci, jusqu’au terme contractuel de la prise en charge, en l’occurrence jusqu’au 65ème anniversaire de notre client.
Soulagement pour Mr X qui a pu ainsi bénéficier de 3 ans supplémentaires de prise en charge des mensualités de son prêt.

08/11/2018