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Avez-vous bien droit à l'exonération de la taxation de plus-value immobilière ?

Votre bien est en résidence principale, si ce n'est pas le cas vous ne pourrez prétendre à l'exonération de la taxation de plus-value de votre immeuble lors de la vente de celui-ci s'il est prouvé qu'il ne s'agit pas de votre résidence principale.

En effet, prenons cet exemple de cas où le propriétaire conteste la taxation de plus-value immobilière.

Pour ce cas précis, l'exonération n'a pas été recevable car il a été prouvé que la consommation d'électricité d'un des biens, pas celui faisant l'objet de la vente, était trois fois supérieure à un autre bien considéré par le propriétaire comme son ancienne habitation principale.

La Juridiction administrative a rappelé l'importance des consommations d'électricité pour ceux des contribuables qui souhaitent se prévaloir de l'exonération résidence principale au titre de la plus-value immobilière dégagée. Précisons que sont considérés comme résidence principale conformément au 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Afin de contester la taxation de plus-value immobilière mise à la charge du propriétaire au titre de la vente de son bien immobilier, ce dernier soutient que ce bien était sa résidence principale à la date de sa cession. Il apporte les justificatifs concernant le transfert en ce lieu en résidence principale, entre le mois de décembre 2011 et la date de réalisation de la vente de son immeuble. Cependant on lui demande de justifier la raison pour laquelle la résidence de son "ancien domicile" et non celui vendu aujourd'hui a une consommation d'électricité trois fois supérieure.

Le propriétaire demande au Tribunal Administratif de prononcer la décharge de la plus-value immobilière réalisée le 28 juin 2012. Par jugement du 24 mai 2017 (n°1600622), le TA constate un non-lieu à hauteur du dégrèvement prononcé en cours d'instance et rejette le surplus de cette demande.

Le propriétaire fait appel de cette décision. la Cour d'appel de Paris, estime que la courte période de six mois lors de laquelle l'immeuble vendu aurait été occupé par le propriétaire avant sa cession ne suffit pas et qu'en conséquence l'autre résidence est considérée comme étant sa résidence principale. Celle dernière étant meublée et les relevés effectifs d'électricité fournis prouvant bien qu'au cours de la période précitée il y a eu une consommation au moins trois fois supérieure, contrairement à la résidence du bien vendu. En conséquence et malgré les éléments fournis il n'est pas prouvé de la réalité de son changement de résidence principale. Pour la juridiction administrative, c'est à bon droit que l'administration a refusé d'accorder au propriétaire le bénéfice de l'exonération prévue par l'article 150-U-II-1° du CGI. 

19/10/2019

 

Vite, vite, vite ! Il ne vous reste plus que quelques semaines pour profiter du prêt à taux zéro en zone rurale... 

Alors que le prêt à taux zéro (PTZ) dans l'immobilier neuf (et pour certains cas dans l'ancien) est amené à disparaître au 1er janvier 2020 dans 93 % des communes françaises, il ne reste plus qu'aux futurs propriétaires, concernés par les zones B2 et C, quelques semaines pour bénéficier de cette aide publique. La loi de finances votée en 2018 prévoit la disparition en janvier 2020 du prêt à taux zéro dans les zones détendues (B2 et C). Cette aide destinée à aider pour le financement des futurs propriétaires est en l'état partie pour disparaître dans 93 % des communes (selon les calculs des constructeurs, promoteurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB)). Devant le mécontentement de cette décision, l'entourage du Ministère des comptes publics, Gérard Darmanin à tout de même affirmé qu'il comptait "rester ouvert au débat". Le Ministère de la cohésion des territoires, Julien Denormandie, s'est d'ailleurs prononcé pour le maintien du dispositif et a annoncé qu'il remettra un rapport aux parlementaires pour les inciter à conserver le PTZ en 2020. En attendant pour ne prendre aucun risque, mieux vaut finaliser dès maintenant son dossier afin de profiter des "potentielles" dernières heures du prêt à taux zéro en zone rurale. (Sources article dans Capital 10.2019)

08/10/2019

Immobilier : "Facil Habitat", le nouveau site d'aide aux propriétaires

Facil Habitat, le nouveau site internet lancé par l'Etat début juillet est destiné à aider les propriétaires dans l'ensemble de leurs démarches immobilières. De la mise en location à l'obtention d'aides pour des travaux, toutes les informations pouvant intéresser un propriétaire sont mises à disposition. L'objectif étant de réduire le manque de logements disponibles. Le site, accessible ici, sera chapeauté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), organisme public destiné à subventionner les travaux sur les logements privés. Depuis plusieurs années, cette agence dépendant du ministère du logement, finance de plus en plus de rénovations. Dans ce contexte, elle a récemment simplifié l’accès à ses procédures, notamment en améliorant son site internet. Facil Habitat, qui est une plate forme, vise à aider les propriétaires dans l’ensemble de leurs procédures, via des fiches de conseils et des outils de simulation. Son champ commence dès l’achat du bien immobilier avec des simulateurs qui permettent de calculer les droits de mutation, les impôts locaux dus lors d’une transaction immobilière ou encore, le montant d’aides à l’accession à la propriété comme par exemple le prêt à taux zéro (PTZ). Des documents tels que : bail, relance d'impayé, quittance de loyer... sont mis également à disposition. Enfin, plus près du champ classique d’action de l’Anah, Facil Habitat informe sur les aides possibles à la rénovation du logement. Pour le gouvernement, le site, qui ne cible pour l’heure que les propriétaires bailleurs et qui s’ouvrira début 2020 à ceux qui occupent leur propre logement, vise à renforcer le parc privé d’habitats disponibles pour répondre à la demande. Selon l'Anah, 8 % des logements en France sont considérés comme vacants, dont 100 000 qui seraient immédiatement mobilisables à la location.
Sources AFP 

10/07/2019

Quels sont les droits d'un ex-propriétaire après une vente judiciaire ? 

Contrairement au locataire, le propriétaire dans le cas d'un logement vendu au tribunal perd automatiquement tout droit sur son logement, avant même l'intervention de l'huissier. En effet, le propriétaire d'un logement objet d'une saisie et d'une vente au tribunal doit impérativement quitter les lieux dès le prononcé du jugement qui adjuge le bien à un enchérisseur. La perte de tout droit d'occupation est immédiat si les conditions de la vente ne font pas l'objet de conditions particulières lui permettant de demeurer dans les lieux. Devenu ancien propriétaire à l'instant où le juge a rendu son verdict, le logement à un enchérisseur ou à un créancier (si personne n'a porté d'enchère), l'ex-propriétaire devra s'acquitter du versement d'une indemnité d'occupation auprès du nouveau propriétaire car il devient "occupant sans droit ni titre". L'indemnité d'occupation est redevable dès l'instant de la vente et non après la notification du jugement par huissier. Si un locataire est présent dans le bien vendu, le bail n'est à priori pas remis en cause par le changement de propriétaire.

Sources AFP / 

03/07/2019

PAP assigné en justice par la FNAIM

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a décidé de poursuivre en justice PAP (Particulier à Particulier) site leader d'annonces immobilières, pour dénigrement de la profession d'agent immobilier et exercice illicite de l'activité sans détention de carte.

La raison du déclenchement des hostilités vient de l'initiative de PAP qui a lancé le 10 janvier une offre commerciale dénommée "Mieux qu'une agence" et proposant aux annonceurs un coaching immobilier avec une estimation du prix de vente, des photos professionnelles, une visite virtuelle du logement, le filtrage des contacts, une assistance juridique, pour un tarif forfaitaire de 690e. L'objectif étant d'offrir la même prestation que les agents immobiliers mais à un tarif beaucoup moins onéreux. A l'appui de son argumentaire plutôt offensif, PAP explique que les Français ont, en 2018, dépensé 6,2 milliards d'euros en frais d'agence immobilière, avec une commission moyenne de 5,4 % du prix de vente. Avec cette nouvelle offre, PAP ferait ainsi gagner aux particuliers 5,8 milliard d'euros. Ce produit commercial, appuyé d'une campagne d'affichage avec le slogan "Et si le meilleur agent immobilier c'était vous ?", inquiète fortement la profession. En s'exprimant lors d'une interview avec France Info, la présidente de PAP aurait, d'autant plus, tenu des propos, semble-t-il, assez fort à l'encontre des agences immobilières. La FNAIM attaque cette dernière pour "dénigrement de la profession" et lui reproche également l'exercice illicite du métier d'agent immobilier, sans détention d'une carte professionnelle attestant d'un diplôme, d'une assurance et d'une garantie financière. A noter que PAP a dans ses rangs la profession de mandataire exerçant en délégation d'une seule carte par réseau (IAD, CAPI, OptimHome...) qui dévoie ce principe. Rappelons que les agents immobilier ne peuvent pas, par ailleurs, percevoir la moindre commission avant la conclusion de la transaction et reprochent à PAP de facturer ses services en amont. Particulier à Particulier rétorque dans un communiqué du 13 juin, qu'en l'absence de tout mandat de vente, il ne joue nullement le rôle d'intermédiaire et propose seulement des services. La suite... le 20 juin au Tribunal de commerce de Paris.

17/06/2019

NEWS : Des données officielles bientôt mises à disposition du grand public pour permettre d'estimer au plus juste les biens immobiliers

L'Etat devrait d'ici quelques jours mettre à la disposition de tous les Français, les informations en possession du fisc concernant les transactions immobilières. Actuellement ces informations sont disponibles en produisant son identifiant fiscal. Une nouveauté qui permettra à tous d'accéder à plus de 15 millions de données officielles concernant les transactions immobilières de ces 5 dernières années (consultation de la liste des ventes d'un bien spécifique, prix au mètre carré d'un quartier, etc. Ces données exploitées par le fisc depuis 2013 et figurant dans la base de données Patrim, notamment en lien avec les évaluations de patrimoine pour l'ISF puis l'IFI, seront accessible à tous. Le ministre de l'Action et des comptes publics, Gérald Darmanin, devrait annoncer les modalités de cette mise à disposition.
Cela signifierait l’aboutissement de l’ouverture au public de la base Patrim dans une logique d’open data. À partir du 2 janvier 2014, le service est devenu accessible au public pour des demandes spécifiques telles que expropriation, donation, succession, IFI... avant d’être généralisé le 1er mai 2017. Un outil performant : il est hébergé par l’administration fiscale (sur le site impots.gouv.fr).
Des groupes immobiliers et autres comparateurs de crédit seraient déjà sur les rangs pour utiliser ces données et proposer de les intégrer très prochainement dans divers outils en ligne et autres applications pour smartphone. Ces informations seraient alors pleinement utilisables par tous, avec une valeur de données officielles. Elles offrent l’avantage d’être incontestables et ce même si les informations ne seront pas régulièrement réactualisées.

24/04/2019

Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier en cas de rétractation ?

Dans le cadre d'une rétractation, l'agent immobilier se doit de vérifier, notamment, la sincérité de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée destinée aux acquéreurs.

Une promesse de vente d'un immeuble est conclue entre deux couples par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cette dernière notifie la promesse au couple d'acquéreur le jour même, par l'envoi de deux courriers recommandés adressés à chacun d'entre-eux afin de faire valoir leur droit de rétractation. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception. Le jour de la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ne se présentent pas, se servant du droit de rétractation. Les vendeurs réagissent en les assignant en justice, ainsi que l'agence immobilière, en faisant valoir la clause pénale  d'indemnisation figurant dans la promesse de vente. Demandes rejetées par la Cour d'appel. Les vendeurs font appel en Cassation. La Cour de cassation confirme, quant-à-elle, que le mari n'ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il ne pouvait être certain que celle-ci ait bien pris connaissance de ce courrier. En conséquence, sa rétractation tardive était valable. En revanche, elle est en désaccord avec la Cour d'appel sur le point concernant l'agent immobilier, rappelant que ce dernier aurait dû vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée.

Notons que concernant la notification, si l'époux avait eu un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, il en aurait été autrement. Pour éviter cela, il est conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, en vue de pallier à l’impossibilité de prouver l’existence du mandat éventuellement détenu par la Poste.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière, il s'agit du premier arrêt à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.

11/04/2019

L'agent immobilier et le vendeur ont-il failli à leur devoir de conseil et d'information ?

Après avoir signée une promesse de vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier et avoir acquis le bien, des acheteurs se rendent compte que l'immeuble comportait des planchers bois et non des dalles béton comme précisé dans la promesse de vente. Ils demandent réparation de leur préjudice pour défaut d'information, de délivrance et de conseil émanant de l'agence immobilière du vendeur. Les juges ayant analysé la promesse de vente, ainsi que l'acte authentique rappelle que l'acte précisait bien qu'il s'agissait d'une dalle assurant la séparation de la cave avec le reste de l'immeuble et que les acquéreurs ne semblaient pas avoir fait rentrer dans le champ contractuel le fait que l'immeuble ne soit construit que sur des dalles en béton. Les rédacteurs de l'acte authentique et celui qui a instruit le dossier juridique pour les acquéreur auprès de l'expert, précisent, quant-à-eux, n’avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages. Cette vérification aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; Il convient en outre de constater que l’acte authentique de vente, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l’immeuble ». L'agent immobilier n'a donc pas failli à son obligation de conseil et le vendeur n'a pas non plus failli à ses obligations d'information et de délivrance conforme. 
Cet arrêt est intéressant, car il donne une solution logique et relève que ce qui n’est pas dans le champ contractuel, donc exprimé comme important aux yeux des acquéreurs, ne justifie pas la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier.

11/04/2019

FI : Comment Bercy contrôle les informations ?

Préparez-vous dès à présent à bien évaluer votre patrimoine.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été mis en place en remplacement de l'ISF (impôts sur la fortune). En 2018 il a rapporté 1,25 milliard d'euros, soit 400 millions de plus qu'annoncé. En 2019, la déclaration est prévue en même temps que la déclaration annuelle de revenus. 
Rappelons que l'IFI concerne tous les détenteurs d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros (parts SCI -Sté civile immobilière-, actions, fonds, SCPI -Sté civile de placement immobilier-, OPCI -Organisme de placement collectif immobilier-, les biens détenus dans le cadre d'un contrat assurance-vie, entrent également dans le calcul. Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur vénale réelle du bien s'il s'agit d'une résidence principale. L'importance de l'évaluation du bien est à prendre sérieusement en compte, car si les contribuables sont libres de leur évaluation, ils sont néanmoins soumis à un contrôle attentif du fisc qui dispose d'outils de contrôles performants.
Comment évaluer votre bien ? Avant toute chose, il faut savoir que l’administration et les tribunaux considèrent que la seule méthode fiable est l’évaluation par comparaison. Elle consiste pour vous à procéder à des comparaisons « tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ». La méthode est simple, elle consiste à rechercher des ventes de biens identiques en vue d’évaluer le sien en comparaison. Si dans votre immeuble, un bien situé au 1er étage s’est vendu autour de 10 000 euros du m2, un appartement identique, mais au 4e, sera évalué 15 % de plus. Toute décote ou surcote par rapport à des biens équivalents doit être justifiée. Vous pouvez, bien sûr, consulter un professionnel de l’immobilier (agents, notaires, ou une plate-forme numérique type Meilleursagents.com ou autres sites...). Si vous appliquez une décote à ces estimations souvent un peu surévaluées, sachez qu’une marge d’erreur d’environ 10 % est tolérée. Une base de données, officielle, Patrim, recense toutes les transactions effectuées à proximité de votre bien. Elle sert de base aux impôts pour évaluer votre bien. Vous pouvez également y accéder très simplement par internet, mais pas de façon anonyme. Ce qui sous-entend que les impôts pourront être informés de votre recherche. En cas de rectification pour mauvaise évaluation du patrimoine, il pourra donc vous l’opposer. Après avoir estimé votre bien vous pouvez appliquer l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale. Seuls les prêts relatifs à l’acquisition ou aux travaux et la seule taxe foncière sont déductibles. Ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, ni de l’impôt sur le revenu. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée de la mise en œuvre de plusieurs clauses anti-abus, comme la prise en compte des prêts in fine, c’est-à-dire remboursables en totalité à la fin du prêt, comme s’ils étaient des prêts classiques amortissables. Soyez bien attentifs à votre déclaration, ne sous-évaluez pas votre bien, car en absence de déclaration d'un patrimoine supérieur à 1,3 millions, vous prenez le risque d'être sanctionné. Un logiciel conçu par une cellule de data mining de Bercy, appelé : Mission requêtes et valorisation (MRV), composée de 22 informaticiens de haut niveau, veille. Depuis 2017, les infos des 37 millions de foyers contribuables y ont été agrégées (fiscales, bancaires, épargne, immobilier, données Urssaf, CAF, Sécurité sociale…). Et, depuis un an, les algorithmes tournent à plein régime pour détecter les « anomalies ». La cellule MRV envoie chaque trimestre des milliers des rapports dans les services locaux, avec ses observations. Idem pour les réseaux sociaux (Facebook, Twitter, Instagram,...), les plates formes : Airbnb, Le bon coin et Google Maps (système de localisation) en permanence consulté par cette instance en cas de doute. Seul le drône aujourd'hui est exclu du système de recherche. La loi n'autorisant pas au drône de survoler une habitation et l'environnement privé d'un contribuable, considéré comme une ingérence dans la vie privée. 
Néanmoins, l’utilisation de drônes à fins fiscales dans d’autres circonstances qui ne seraient pas attentatoires aux libertés n'est pas impossible. L’Espagne et la Suisse les utilisent depuis plusieurs années. Le ministère des Finances espagnol met en avant que pour un euro investi dans la surveillance par drones, 16 euros sont récupérés via l’impôt sur les biens immobiliers.

13/03/2019