Le succès des ventes aux enchères inversées dites "cadran" se confirme ! 

En juillet 2017, s'est tenue la première vente immobilière au cadran, un système proche des enchères inversées. 
Quel est le concept ?  Le principe est de fixer, lors d'une vente, un prix de départ élevé et de faire diminuer l'enchère rapidement, sur une courte durée. Le premier enchérisseur à placer une offre remporte l'enchère. Cette solution permet un meilleur contrôle des prix et évite la sur-spéculation sur un bien, un produit ou une denrée. 
Quels avantages pour le vendeur et l'acheteur ? Selon les experts, l'intérêt majeur pour le vendeur est de voir partir son bien en quelques minutes au juste prix. 
Explication : L'opération revient à mettre en vente un prix souvent plus élevé que le prix du marché, et à voir sa valeur s'ajuster en quelques minutes contre plusieurs mois pour une vente classique. Avec ce système, le vendeur voit rapidement où les acheteurs sont prêts à se positionner. A contrario d'un bien qui reste longtemps sur le marché et qui finit toujours par se vendre à un prix inférieur à sa valeur estimée du départ, la vente au cadran est  nettement plus intéressante pour le vendeur. Cette dernière est également un véritable produit "anticrise" lorsque l'on a besoin de liquider du stock. 
De nombreux atouts également pour les acheteurs, qui peuvent ainsi fixer eux-mêmes le prix auquel ils sont prêts à acheter. Ils profitent aussi d'un temps de réflexion jusqu'au jour de l'enchère et disposent de plusieurs semaines pour visiter le bien. 
Comment ça marche ? Avant d'avoir  un code d'accès leur permettant de se connecter sur le cadran, les acheteurs doivent s'enregistrer auprès du notaire qui assure la viabilité de leur plan de financement, et signer un document stipulant les conditions générales de vente. 
Autre avantage important de ce concept  : Lors de la vente l'acheteur peut voir en direct les autres acheteurs potentiels se positionner, ce qui lui permet de ne pas surenchérir à l'aveugle. Une aubaine quand on sait que dans de nombreux marchés tendus les acheteurs renoncent souvent à négocier par peur de voir le bien leur passer sous le nez.  
18/09/2017

Le Crowdfunding Immobilier... et les risques !

Crowdfunding IMMOBILIER est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes
afin de financer un projet.
Cela se traduit aujourd'hui par des plates-formes spécialisées qui s'occupent de récolter de l'argent auprès d'investisseurs (particuliers ou autres)
pour financer un programme immobilier.
Le premier semestre de cette année a mis en évidence une augmentation de 20% des sommes allouées par rapport au même semestre 2016 selon le baromètre
du financement participatif dédié à l’immobilier, réalisé par Hellocrowdfunding et Fundimmo. Cela a permis de budgétiser environ 85 projets immobiliers.
Ce nouveau mode d'investissement participatif qui rapporte quand même une rentabilité entre 9 et 10% sur 1 an (entre les premiers trimestres 2016 et 2017)
est aussi très risqué car ni le capital, ni le taux de rendement ne sont pas garantis. Enfin, comme dans tous programmes immobiliers, il y a de la casse.
 
17/08/2017

Les futures conditions pour la souscription d'un prêt immobilier et de son taux !

L'ordonnance 2017-1090 du 1 juin 2017, s'inscrivant dans le cadre de la loi Sapin II, vient entériner une demande bancaire faite depuis la nuit des temps. En effet, la banque demandait aux clients qui souscrivent un crédit immobilier d'ouvrir un compte chez elle et surtout de domicilier les salaires. A partir du  1er janvier 2018 pour les nouvelles offres ou pour les avenants des anciennes, cela ne sera plus le cas. 
Toute clause par laquelle la banque conditionnera l’octroi du prêt à la condition de domiciliation sans contrepartie d’un avantage individualisé (un taux d’intérêts particulièrement bas, gratuité des frais de dossier,...) ou ne limitant pas l’application de domiciliation à la durée du prêt, ou ne parlant pas des risques pour le consommateur en cas de non-respect de son engagement.. sera réputée non écrite.
23/06/2017

Le locataire et le propriétaire !

Le propriétaire qui loue son bien a toujours l'angoisse d’avoir un locataire qui ne paye plus son loyer. Cela peut entraîner beaucoup de mésaventures et de contrariétés pour arriver à l’extrême, à savoir : l'expulsion. Le délai est long (entre 1 et 3 ans).
Pour éviter de se retrouver face à ces problèmes, il existe des solutions par l’intermédiaire des assurances :
 
- Assurances classiques loyers impayés : le locataire doit avoir un CDI et un salaire 3 fois supérieurs au loyer
 
- Garantie VISALE : le locataire doit avoir moins de 30 ans et être au début de sa vie active quelques soient le type de contrat : CDI, CDD, INTERIM, en période d'essai... En cas de problème avec le locataire, c'est l’État (caution de ce dernier) qui sera mis à contribution. 
 
- Garantie par des professionnels : par exemple SOMHOME, une start-up, qui sert d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. En effet pour les biens qui sont gérés par cette entreprise, une garantie loyer impayé avant le 15 du mois est vendue au propriétaire. Ce dernier est assuré d'avoir un certain montant payé. 
 
- Garantie CLE (caution locative étudiante). Le locataire doit être étudiant et avoir - de 28 ans.
Le propriétaire qui a mis son bien en location sur la plate forme LOKAVIZ (gérée par le CROUS) pourra la saisir afin d'honorer le loyer impayé. Le remboursement est de l'ordre de 500 € en région.  
17/05/2017

Pas d'assujettissement pour un fonctionnaire européen aux prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français !

La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) vient de juger que le droit de l’Union faisait obstacle à ce qu’un fonctionnaire de l’Union européenne soit assujetti à des contributions et prélèvements sociaux dans l’Etat membre dont il est résident fiscal en raison de ses revenus fonciers perçus dans cet Etat membre. 
 
Génèse : 
Le litige opposait un fonctionnaire retraité de la Commission européenne depuis l’année 2016, au ministrère français des Finances et des comptes publics au sujet de son assujettissement à des contributions et prélèvement sociaux, au titre des années 2008 à 2011 sur des revenus fonciers perçus en France. 
S’agissant d’un ressortissant français, fonctionnaire au service de la Commission de l’année 1979 jusqu’à la date de sa mise à la retraite (janvier 2016), il est obligatoirement au régime de sécurité sociale des fonctionnaires et des agents de l’Union.
Fiscalement domicilié en France, il y perçoit des revenus fonciers qui ont été, au titre des années 2008 à 2011 soumis à la CSG, à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). 
 
A la suite du refus de l’administration de faire droit à sa demande de décharge du paiement desdites contributions et dudit prélèvement, il a introduit un recours devant le tribunal administratif, suivi d’un recours en appel, devant la CCA… 
 
12/05/2017

Baux commerciaux : pas d'abrogation en vue de la liberté contractuelle d'imputer la taxe foncière aux locataires !

Le Gouvernement vient de préciser relativement aux baux commerciaux qu’il n’envisageait pas d’abroger la liberté contractuelle d’imputer la taxe foncière aux locataires par les bailleurs
L’article 13 de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Loi Pinel » a créé un article l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (...) Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Le décret en question a été publié le 3 novembre 2014 et a créé un article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire par le bailleur.
Il dispose ainsi :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(...)
Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
(...) » 
Ainsi et comme vient de le rappeler le Gouvernement, le bail commercial « peut prévoir une clause imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Il souligne également que « la répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l’objet d’un équilibre trouvé à l’issue d’une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs. » 
Supprimer la possibilité d’imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l’ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement.
 
12/05/2017

Courtier en crédit, un métier d'avenir !

En quelques années nous avons vu en France se développer le métier d’intermédiaire en crédit. Aujourd’hui les acteurs de cette profession représentent 30 % de la production de prêts immobilier. Cette proportion a doublé en une décennie et pourrait atteindre, d’ici 10 ans, 50 %.
Réglementé depuis peu en France (2012), contrairement à d’autres pays européens où ce métier existe depuis fort longtemps et où les parts de courtage oscillent entre 40 et 60 %, les courtiers en crédit sont devenus des acteurs incontournables des banques et des emprunteurs. Apporteurs d’affaire, ou de solution pour les banques et utiles aux emprunteurs pour décrocher les meilleures offres, ils ont su gagner la confiance de leurs interlocuteurs et se rendre indispensables.
Outre le crédit immobilier, les courtiers sont maintenant présents sur deux autres grandes activités que sont le regroupement de crédits (rachat de crédit) et l’assurance emprunteur. La nouvelle réglementation relative à l’assurance de prêt devrait augmenter leur influence sur ce marché. En effet, depuis peu, tous les emprunteurs peuvent changer d’assurance chaque année et ce pendant toute la durée de leur prêt immobilier.
07/03/2017

Evolution dans les questionnaires d'assurance pour obtenir un crédit immobilier

La loi de modernisation du système de santé de 2016 vient enfin d'accoucher du droit à l'oublie médical avec la parution de ses décrets du 9 et 14 février.
Cela va permettre aux personnes guéries d'une maladie de pouvoir s'assurer sans supprime ou exclusion de garanties pour un prêt immobilier. Pour cela, elles devront consulter la grille de référence afin de connaître le délai entre la date de guérison et la date de l'emprunt (de 48 semaines à 10 ans selon la pathologie).
17/02/2017

Les nouvelles mentions obligatoires dans les annonces immobilières !

A partir du 1 avril 2017, les annonces immobilières pour la location ou la vente devront obligatoirement contenir des informations très précises :
Pour la vente :
- Le prix d'acquisition
- Le prix des honoraires TTC en pourcentage de la valeur du bien
- L'inscription unique des honoraires à la charge de l'acquéreur (inclus en plus gros ou exclus)
   
Pour la location:
- Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer permis par l'encadrement des  loyers, celui des charges récupérables, ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.  
- Le montant TTC des honoraires du professionnel dont ceux pour l'état des lieux.
- La surface devra être exprimée en mètres carrés de surface habitable
- Le barème des prestations facturées par un professionnel de l'immobilier devra être affichée en plus de sa  vitrine, sur son site internet.
25/01/2017