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Les nouvelles conditions du prêt accession d'Action Logement

Le prêt accession d'Action Logement est un crédit à un taux très avantageux et permet de financer un projet d'acquisition ou de construction. Accordé par l'organisme Action Logement (ex 1% logement), le prêt accession (connu également sous le nom de "prêt employeur" bénéficie depuis septembre 2020 de conditions plus avantageuses et plus souples, à savoir : faible taux d'intérêt, grand nombre d'opérations finançables, absence de zones géographiques définies pour la localisation du projet...

Ce prêt propose un prêt à taux réduit : 0,5 % (hors assurance) qui permet aux particuliers de financer un projet d'achat immobilier (avec ou sans travaux) pour une résidence principale (neuve ou ancienne) ou un projet de construction. Le montant maximum accordé par le prêt est de 40000e dans la limite de 40 % du coût total de l'opération. S'il s'agit d'un projet d'agrandissement par le propriétaire d'un logement par addition, surélévation ou mise en état d'habilitation de locaux, le montant accordé est de 20000e maximum.

Ce prêt est sans frais de dossier, de garantie ou de caution, cependant la souscription d'une assurance emprunteur est obligatoire. Sa durée est au maximum de 25 ans. Les conditions pour en bénéficier : Action logement octroie le prêt accession aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Les revenus doivent respecter des plafonds de ressources.

En savoir+ : https://www.actionlogement.fr/nouveau-pret-accession

5/10/2020

 

SUCCESSION : Les points à surveiller lorsque vous vivez à l'étranger et possédez un bien en dehors de la France

Qu'est-ce qu'une succession internationale et quelles sont les règles à connaître en matière de succession internationale ?

Succession internationale : La personne décède ailleurs que dans le pays où elle a la nationalité et possède à la fois des biens dans son pays de résidence et dans le pays de sa nationalité ; Dans le pays de sa nationalité qui a des biens immobiliers, des placements, des comptes bancaires... Dans plusieurs pays.

Quelle est la loi du pays qui s'applique dans ce genre de circonstance afin de déterminer l'héritier ?

Concernant les successions ouvertes et depuis le 17 août 2015, la loi applicable est celle du pays dans lequel le défunt avait "sa résidence habituelle" au moment du décès (règlement UE n°650/2012 du 4 juillet 2012). Pour définir le pays dans lequel la personne se trouve, il convient de tenir compte du lieu où le défunt était le plus présent et les raisons de cette présence (familiale, professionnelle...) ainsi que de l'existence d'un lien étroit et stable avec l'État concerné.

Où sont réglés les droits de succession ?

S'il n'y a pas de convention fiscale entre la France et le pays étranger concerné, le calcul des droits se fera selon la loi française sur les biens du défunt, si son domicile fiscal ou celui de ses héritiers se trouvent en France. Si l'une ou l'autre de ces conditions ne sont pas remplies, seuls les biens détenus en France seront taxés selon la loi française. Si par ailleurs, une convention existe entre les deux pays, l'impôt dû sera réparti entre les deux.

 

30/09/2020

 

Quels sont les droits du locataire lorsque le bien loué va être vendu ?

Un bien loué peut être mis en vente cependant l'occupant des lieux a des droits qu'il convient de respecter.

Vente d'un bien immobilier loué vide : Droit de préemption du locataire

Vous souhaitez vendre votre bien sans occupant afin de ne pas avoir une décote sur le prix de vente (entre 10 et 20 %). Il est impératif de donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente :

Ce dernier disposera d'un droit de préemption sur le bien qui est sa résidence principale. Il pourra acquérir de manière prioritaire (cf. article 15 de la loi n°89.462 du 6 juillet 1989). La notification du congé pour vente que vous lui enverrez vaudra offre de vente au profit du locataire. Votre locataire aura deux mois pour signifier son souhait d'acheter le bien (ainsi que les annexes éventuelles liées au logement : garage, place de stationnement...), par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le délai de deux mois est dépassé sans réponse de la part du locataire, son droit de préemption devient caduque. A ce moment là, votre bien immobilier devra être libéré à la fin de son bail et pourra être vendu à un autre acquéreur. A noter toutefois, que le droit de préemption ne s'applique pas si vous louez un bien meublé, ou si vous décidez de vendre le logement à un proche parent (jusqu'au niveau 3ème degré). Le membre de votre famille sera alors prioritaire.

Vente d'un bien immobilier loué : le bail du locataire actuel continue

Vous décidez de vendre le logement encore loué. Votre locataire ne sera pas en mesure de profiter de son droit de préemption et le bail se poursuivra avec le nouveau bailleur. Des exceptions existent cependant : S'il s'agit d'une première vente suite à la division d'un immeuble en lots et en cas de vente d'un immeuble (dans lequel le locataire loue son logement) de plus de 5 logements dans son ensemble et en une seule fois, le locataire conserve sa priorité, s'il est intéressé. Il pourra uniquement acheter son appartement et non l'intégralité de l'immeuble. L'acte de vente devra être signé dans les deux mois à dater de l'acceptation et quatre mois dans le cas d'une demande d'emprunt bancaire.

Votre locataire n'est pas intéressé : Ce dernier pourra rester dans les lieux dans la mesure où le nouvel acquéreur souhaite prolonger les baux. Si ce n'est pas le cas, le nouvel acquéreur devra par lettre recommandée avec accusé de réception, faire connaître à chacun des locataires le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa globalité et en une seule fois, ainsi que le prix et les conditions de la vente de chaque appartement.

30/09/2020

 

DONS FAMILIAUX : Ce qui change fiscalement à la rentrée

La troisième loi de finances rectificative pour 2020 voit apparaître une nouvelle exonération de droits de donation pour les dons familiaux consentis en argent : chèque, virement, espèces, à destination d'un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, pour les personnes n'ayant pas d'enfants, à une nièce ou à un neveu. L'exonération est valable quel que soit l'âge du donateur. La condition, est que le bénéficiaire du don doit utiliser les sommes reçues, dans les trois mois suivant le don, à un des projets ci-dessous :

– Réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov concernant sa résidence principale. A condition toutefois, de ne pas déjà bénéficier de cet avantage, ni du crédit d'impôt en faveur de la transition énergétique,

– Construction de sa résidence principale (et non pas d'une acquisition),

– Souscription au capital d'une PME de -5 ans si la personne est dirigeant et qu'en contrepartie, il renonce au bénéfice de la réduction d'impôt correspondante,
Le montant de l'exonération est fixé à 100000 euros. Ce plafond concerne tous les dons effectués par un même donateur entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021. Il est à noter qu'un donataire peut recevoir plusieurs dons de 100000 euros émanant de donateurs différents : parents, grands-parents, etc.

Cette exonération valable jusqu'au 30 juin 2021 est cumulable avec l'exonération d'un montant de 31865 euros applicable aux dons familiaux en espèces, lorsque le donateur a moins de 80 ans et avec les abattements de droit commun renouvelables tous les quinze ans à savoir : 100000 euros pour chaque enfant ; 31865 euros pour chaque petit-enfant, 5310 euros pour chaque arrière-petit-enfant et 7967 euros pour les nièces et neveux.

9/09/2020

 

Ne réalisez pas de travaux avant l'achat définitif d'un bien immobilier !

L'acquéreur qui engage des travaux alors que son achat immobilier n'est pas définitivement réalisé le fait à ses risques et périls, rappelle la Cour de cassation.

En effet, tant que la transaction d'un bien immobilier n'est pas terminée, tout est susceptible d'être remis en cause et lorsque le futur acquéreur engage des travaux, il le fait à ses risques et périls.

Genèse : L'acquéreur d'une maison qui avait pris possession des lieux, mais n'avait pas pu effectuer le paiement faute d'avoir pu obtenir un prêt, a perdu le montant dépensé dans ses travaux lorsque la vente fut annulée. Ce dernier a fait valoir qu'il n'avait jamais été propriétaire juridiquement et qu'il n'avait donc pas d'intérêt à réaliser des travaux de rénovation, que le coût de ces derniers devait donc lui être remboursé par le propriétaire. Argumentant que ce propriétaire avait été enrichi sans raison par les améliorations apportées.

La Cour de cassation a tranché : Les juges ont rejeté sa demande estimant que cet acquéreur a réalisé des dépenses en sachant pertinemment qu'il occupait les locaux de manière précaire, la vente risquant d'être remise en cause tant que le crédit immobilier ne serait pas acquis. Il a accepté le risque, ont-ils estimés. Dans la mesure où ces travaux n'étaient pas rendus urgents pour raison sécuritaire et qu'ils ont été engagés dans son intérêt personnel, en pariant en quelque sorte sur la réalisation définitive de son achat, il s'est exposé lui même au risque. Ce qu'il a dépensé est donc perdu.

(Cass. Civ 1, 1.7.2020, U 19-15.089). Source AFP

7/09/2020

 

L'écologie au coeur du plan de relance du gouvernement

Au coeur du plan de relance économique de l’État, le dispositif Ma PrimeRénov lancé le 1er janvier 2020 sera dorénavant accessible à l'ensemble des ménages, y compris les plus aisés, dès 2021. Un plan de relance historique de 100 milliards d'euros mis en place par le gouvernement s'articule en 3 priorités : l'écologie, la compétitivité, la cohésion. L'objectif étant de redresser l'économie française, avec à la clé la création de nouveaux emplois. Ce dispositif fait la part belle à l'écologie et au secteur du logement. En effet, sur 100 milliards d'euros, 6,7 Md€ seront consacrés à la rénovation énergétique des logements privés, des locaux de TPE/PME, des bâtiments publics de l’État et des logements sociaux.

Que savoir sur les nouveautés de Ma PrimeRénov ? A partir de janvier 2021, Ma PrimeRénov' sera étendue. Cette dernière habituellement attribuée sous conditions de ressources aux ménages "modestes" ou "très modestes" et propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale, sera étendue à tous les ménages, sans plafond de ressources et ce dès le 1er janvier 2021. Tous les propriétaires occupants, ainsi que les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriété pourront bénéficier de ce dispositif. Le budget attribué s'élèvera à 2 milliards d'euros entre 2021 et 2022 (contre 575 millions en 2020). L'objectif de l’État étant d'en terminer avec les quelques 4,8 millions de "passoires thermiques".

Ma PrimeRénov remplace aujourd'hui le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l'Agence nationale de l'Habitat (Anah). Elle permettra de financer des travaux d'isolation, de chauffage, de ventilation ou d'audit énergétique... Cette prime est versée sous conditions de ressources par l’Anah. Elle concerne tous les logements situés en France métropolitaine ainsi qu’en outre-mer et dont la construction est achevée depuis 2 ans minimum. Elle est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-PTZ ou encore des aides proposées par les collectivités locales. En revanche, Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement).

Ma PrimeRénov en 2021 : Le montant de la prime variera en fonction des matériaux et des équipements éligibles dans la limite d’un plafond de 20 000 € pour des travaux sur un logement et pendant une durée maximale de 5 ans. Pour en savoir plus: le guide du Ministère de la Cohésion des territoires présente la liste des travaux éligibles à la prime ainsi que le montant de la prime forfaire par type de travaux.

7/09/2020

 

LUXEMBOURG : Les prix de l'immobilier augmentent de 10 % par an depuis 2018. Tour d'horizon sur les prix du marché de l'immobilier

Le marché immobilier luxembourgeois ne cesse d'augmenter. Aujourd'hui, la base de prix pour un appartement se situe approximativement à 6000e le m2 et le prix moyen dans la capitale et les sites les plus agréables est supérieur à 9000e (alors qu'il était un an plus tôt à 8100e). On parle même entre 10000e et 12000e le m2 dans certaines communes. Par exemple, à Bertrange, la barre des 10000e le m2 en moyenne a été dépassée. Pour les maisons, on ne raisonne pas en mètre carré compte tenu des incidences du terrain. Le prix global porte sur une fourchette variant entre 600000e et 1,8 million d'euros selon la localisation. Les prix les plus élevés se situent dans les secteurs autour de Luxembourg-Ville et en direction d'Esch (mais sans atteindre cette ville). On peut également constater que dans la périphérie immédiate de Luxembourg-Ville, certaines petites maisons, sans grand intérêt architectural et de confort, sont rasées dès qu'elles sont achetées pour laisser place à des ensembles de trois ou quatre logements utilisant intelligemment les déclivités. Le rendement est évidemment à l'arrivée, à condition toutefois de bénéficier de relations ou d'influences, qui pour les non-Luxembourgeois peuvent faciliter des formalités quelque peu complexe.

Un conseil pour les non initiés : Veiller à bien verrouiller l'accord lorsque vous en avez un, afin d'éviter de vous retrouver dans une situation désagréable où du soir au matin, un accord donné peut être démenti pour cause d'offre plus forte.

On s’intérroge : Combien de temps durera encore cette accélération de la hausse des prix et pourrait-elle être remise en cause par la crise ou plutôt les conséquences de l’épidémie du coronavirus ? Les spécialistes de l’Observatoire luxembourgeois de l’Habitat lient en partie cette accélération de la hausse des prix au repli des investisseurs vers l’immobilier locatif suite aux faibles rendements des placements financiers. Le reste est dû à l’aspiration à habiter mieux des luxembourgeois et des frontaliers mais aussi à la montée en gamme et à la sophistication des programmes pour le neuf.

Et la crise ? « Elle devrait permettre de revenir à des niveaux d’augmentation plus raisonnables mais ne devrait pas déboucher a priori sur une baisse des prix. »

Y a-t-il une bulle immobilière ? « L’évolution n’est pas excessivement spéculative, on reste en bonne partie sur un profil de petits investisseurs familiaux habitant au Luxembourg. »

Le télétravail ? « Il y a des chances, s’il se généralise, que l'on observe des changements dans la structure spatiale des prix des logements. »

7/09/2020

 

Futurs emprunteurs : N'oubliez pas d'intégrer dans le budget prévisionnel de votre projet d'achat immobilier, le montant de la taxe foncière !

Dès cet automne, la taxe d'habitation devrait disparaître pour tous les Français, mais quand est-il de la taxe foncière ? On n'en fait pas souvent état lors de la signature d'un crédit immobilier, mais cette taxe locale vient s'ajouter aux échéances de remboursement. Dans les grandes agglomérations, elle pèse en moyenne l'équivalent d'une mensualité, voire même deux...

Cette taxe pèse effectivement de plus en plus lourd dans le budget des ménages et selon une étude de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) parue en 2019, son montant moyen aurait augmenté de 34,7 % en 10 ans entre 2008 et 2018. Si le bond des valeurs locatives (14,6 %) constitue un des facteurs d'inflation, les taux votés localement par les collectivités ont aussi eu leur incidence. Cet impôt local n'est donc pas à prendre à la légère, notamment pour les primo-accédants qui ne prennent pas garde d'ajouter cette taxe dans leur budget prévisionnel. Prenons un exemple, sur des mensualités servant à rembourser l'achat d'un bien de 70 m2 au taux de 1,3 %, la taxe foncière alourdit mensuellement la facture de près de 120 euros. Plus les prix de l'immobilier sont faibles et plus la part de la taxe foncière est importante. Si on devait transformer le montant de cette taxe en taux, en prenant l'exemple d'un taux pour un prêt de 1,3 %, ce dernier serait de +3 %.

Dans les 20 plus grandes villes de France, la moyenne constatée est d'environ 1,1 mensualité supplémentaire. Des communes comme Montpellier, Dijon ou encore Grenoble, dans lesquelles le prix de l’immobilier est déjà plus élevé, sont ainsi au-dessus de cette moyenne avec environ 1,5 mensualité supplémentaire. Cet impôt n'est donc pas à négliger et il est important pour le particulier de considérer ce poste de dépense dans son budget.

A contrario, dans les villes les plus chères de France, la facture est quasi indolore. A Paris, par exemple, où les prix de la pierre surpassent le reste du marché national, le poids de la taxe foncière ne représente que 20 % d'une mensualité, soit 59 euros. Même à Lyon, Nice, Strasbourg ou Lille, la majoration de mensualité est contenue en moyenne à 75 euros, soit une différence sur le taux final entre 1,7 et 1,9 %.

Dans les années à venir, le montant de la taxe foncière pourrait être amené à augmenter un peu plus. En effet, en retirant la taxe d'habitation aux collectivités, nombreux craignent de voir le montant de leur taxe foncière s'enflammer...

4/08/2020

 

Vente : Quel risque pour l'agent immobilier en cas de non solvabilité de l'acquéreur ?

La Cour de cassation a tranché à ce sujet. L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil et d'information et à se titre, il doit être en mesure de justifier, en cas de litige, de son conseil et de ses mises en garde notamment contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.

Rappel des faits : La Cour de cassation s'est penchée sur le rôle de l'agent immobilier dans le cas d'une vente, après désistement de l'acheteur pour cause d'insolvabilité. Dans cette affaire, des propriétaires avaient confié un mandat de vente à un agent immobilier et avaient signé, par son intermédiaire, une promesse de vente avec un acquéreur. Etait mentionné dans la promesse de vente que ce dernier déclarait ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien. Seulement, l'acheteur ne s'est jamais présenté lors de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. Il s'est engagé à régler la somme de 17000e de clause pénale aux vendeurs et un dédommagement de 10000e à l'agent immobilier. Cependant, cet engagement n'a jamais été respecté et les vendeurs ont donc assigné l'acquéreur et l'agent immobilier en indemnisation. Par un arrêt de 2018, la Cour d'appel d'Amiens a rejeté la demande d'indemnisation contre l'agent immobilier, argumentant que sa responsabilité ne pouvait être engagée, car l'agent ne disposait pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour vérifier la solvabilité de l'acquéreur et de plus, l'absence d'emprunt était mentionné dans la promesse de vente. Les propriétaires connaissant les conditions, étaient libres de ne pas accepter la vente s'ils estimaient que les garanties n'étaient pas suffisantes. Les propriétaires se sont portés en Cassation et un an plus tard, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel. Selon elle l'agent immobilier est non seulement tenu d'un devoir de conseil et d'information, mais doit surtout être en mesure de justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur. Ce que l'agent immobilier n'a pas pu prouver dans cette affaire.

“On peut parler de défaut de conseil, mais c’est surtout une faute contractuelle au regard du mandat de vente”, analyse Romain Rossi-Landi, avocat à la cour. “Certaines obligations, comme celles de conseil, ne sont pas inscrites au contrat, mais sont effectivement considérées comme en faisant partie, car elles en sont l’accessoire indispensable”, complète Ganaëlle Soussens, avocat en droit de l’immobilier. L’agent aurait donc dû conseiller aux vendeurs de demander davantage de garanties à l’acquéreur et de s’assurer qu’il pouvait acheter le bien “cash”. Ou, à défaut, les prévenir du risque d’insolvabilité de l’acheteur, en l’absence d’emprunt.
Une jurisprudence protectrice du vendeur

Cet arrêt du 11 décembre 2019 s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice du vendeur, qui a déjà considéré à plusieurs reprises que l’obligation de conseil d’un agent immobilier s’étendait à la vérification de la solvabilité de l’acquéreur. L’agent immobilier ne peut par exemple présumer de celle-ci au seul motif que l’acquéreur ait recours au crédit (Cass. Civ III : 19.1.88, n°86-11829). Il est en outre responsable du préjudice subi par un vendeur lorsque la vente est devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive et dont le bien a été immobilisé pendant un an, lorsqu’il n’a pas effectué de recherches sur la situation financière de l’acquéreur, qui lui aurait permis de constater qu’il ne pouvait obtenir le prêt nécessaire (CA Rouen : 13.6.01, n°99-04632). Enfin, l’agent est responsable à l’égard du vendeur d’un chèque payé sans provision par l’acquéreur (Cass. Civ I : 25.11.97, n°96-12325).

“Toutefois, l’obligation de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens et non une obligation de résultats, modère l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Le professionnel doit donc mettre en œuvre tous les moyens possibles pour réaliser la prestation à laquelle il s’est engagé, sans obligation de résultat. L’obligation de conseil est appréciée au cas par cas en fonction des circonstances, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.” La responsabilité de l’agent immobilier envers son mandant vendeur en cas de refus de prêt à l’acquéreur n’est donc, par exemple, pas automatique (CA Montpellier : 20.9.11, n°10.1737).

11/06/2020