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Pas d'exonération de la taxe d'habitation pour les français établis hors de France

L'article 5 de la Loi des finances 2018 met en place de manière progressive et sur 3 ans un dégrèvement de la taxe d'habitation au titre de la résidence principale.

Les bénéficiaires devront remplir trois conditions :

- Ne pas être déjà exonéré ou dégrevé de taxe d’habitation au titre d’autres dispositifs

- Disposer de revenus dont le montant n’excède pas 27 000 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 000 € pour chacune des deux premières demi-parts et 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaires à compter de la troisième . Ces revenus s’apprécient dans les conditions prévues à l’article 1391 B ter-IV du CGI

- Ne pas être passible de l’ISF.

Pour les français établis hors de France ayant conservé une résidence en France il n'y aura pas d'exonération possible et ce même si leurs revenus mondiaux sont inférieurs aux seuils annoncés. Leur résidence française sera, en effet, considérée comme résidence secondaire.

11/01/2018

2018 : Les nouvelles réformes du logement

Une série de nouvelles mesures, mises en place par le gouvernement et concernant les propriétaires et les locataires, seront intégrées au prochain projet de loi qui sera présenté début février. D'autres sont déjà entrées en vigueur au 1er janvier :

1/ Taxe d’habitation - première baisse : Exonération de la taxe d'habitation dans 80 % des ménages. La 1ère baisse à hauteur de 30 % est prévue pour 2018. La ristourne atteindra 65 % en 2019, jusqu'à sa disparition en 2020. 2/ Baisse des APL : Dans le parc privé, la baisse des APL de 5 euros par mois est prolongée. Dans le parc social, elle est imposée par le gouvernement et devrait être indolore pour les locataires puisque les bailleurs sociaux devraient, en principe, diminuer leurs loyers de manière concomitante. 3/ Crédit immobilier – Encore plus de facilité pour changer d’assurance : Les banques seront en droit d'exiger que tout nouveau souscripteur de prêt immobilier maintienne ses revenus durant 10 ans dans l'établissement, à la condition de leur proposer un avantage qui sera clairement mentionné dans le contrat du prêt (rabais sur le taux, frais dossier offert ...). 4/ La réduction d'impôt Pinel recentrée : La loi est prorogée encore de 4 ans, dans certaines agglomérations et sous certaines conditions, pour les particuliers désirant investir dans le neuf pour louer. 5/ Les règles du PTZ modifiées : Le prêt à taux zéro, destiné à soutenir financièrement les primo-accédants achetant dans le neuf est reconduit pour 4 ans dans les zones les plus tendues. Le PTZ ciblant l'achat de logements anciens, quant-à-lui est uniquement prolongé (4 ans) dans les zones ayant des villes de moins de 50 000 habitants. 6/ Nouvelles incitations fiscales pour vendre des terrains : Depuis le 1er janvier et jusqu’en 2020, les particuliers qui vendent leurs terrains constructibles bénéficieront d’abattement exceptionnels permettant la réduction d’impôt sur la plus-value. 7/ Seuls les biens immobiliers seront désormais imposés sur la fortune : Nouvel impôt uniquement centré sur la fortune immobilière. Remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (même barème et même seuil d’entrée). 8/ Le dispositif locatif Censi-Bouvard est reconduit pour les particuliers investissant dans les résidences étudiantes et autres du type médicalisées –EPHAD-). 9/ Ne seront plus éligibles au crédit d’impôt dès le 1er/07/2018 : Les fenêtres et portes isolantes. Ne sont plus éligibles : les chaudières à fioul. 10/ Mise en place d’un nouveau contrat de location à courte durée : de 1 à 10 mois. 11/ Simplification des normes des nouveaux logements : Gel des nouvelles normes, à l’exception de celles déjà votées et tout ce qui concerne la partie sécuritaire (proposée en février 2018). 12/ Possible hausses des taxes de séjour sur les locations Airbnb.

10/01/2018

Bail d'habitation : Un locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer ?

La Cour de Cassation le réaffirme dans un arrêt du 5 octobre 2017. Le locataire ne peut opposer au propriétaire (ou bailleur) l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du loyer notamment au motif qu'il existerait des désordres affectant les lieux loués empêchant une jouissance paisible. La jurisprudence prévoit toutefois une dérogation appelée « exception d’inexécution », pouvant conduire le locataire à s’en abstenir, à l’unique condition que le bailleur ne satisfasse pas à l’une de ses obligations.Cependant, cette exception est strictement encadrée et sa mise en œuvre est difficile. Le locataire peut agir contre le bailleur pour faire déterminer les travaux nécessaires et se faire éventuellement autoriser à suspendre ou consigner leur loyer, mais en aucun cas il ne peut se faire justice lui-même. L’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le locataire ne peut plus utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

9/12/2017

Que se passe-t-il si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH rompt son engagement ?

Si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH (avec ou sans travaux) rompt son engagement d'affection, celui-ci risque de se voir réclamer le remboursement du montant subventionné par l'ANAH. Il existe, cependant, une exception : Celle ou l'acquéreur reprend les engagements du vendeur et en fait déclaration auprès de l'ANAH via un formulaire prévu à cet effet.
Exception : Dans une affaire de cession du bien par le propriétaire à son fils, le juge admnistratif (cf. Conseil d'Etat du 16 décembre 2013) a retenu que le vendeur n'était pas redevable du remboursement des sommes dont il avait bénéficié, alors même que le fils n'avait pas manifesté auprès de l' ANAH sont intention de reprendre l'engagement de son père.

Bon à savoir : La convention ANAH prévoit pour les délais d'affectation, de ramener à 5 ans, si pour la période restant à courir les logements sont repris pour sa résidence principale, celle de ses descendants, ascendants ou conjoints.

06/12/2017

Vous êtes propriétaire et surendetté. Pensez au portage immobilier !

Vous êtes propriétaire ? Vous avez du mal à rembourser vos mensualités ? Pensez au portage immobilier, une solution alternative qui vous permettra de ne pas perdre votre bien en le faisant racheter de manière provisoire. 
En France le taux d’endettement des particuliers est en baisse, mais ce n’est pas le cas des dettes immobilières qui ont progressé de 5 % en cinq ans. Tant que les dettes sont maîtrisées c'est bien, mais dans le cas d'un changement soudain de situation de l'emprunteur tout peut changer. Si vous êtes propriétaire et que votre situation financière est préoccupante, vous pourriez vous en sortir en recourant au portage immobilier. 
Mode d’emploi : Le portage immobilier consiste à vendre temporairement son bien à un ou plusieurs investisseurs. Ces derniers l’acquièrent pour une valeur comprise entre 70 et 80% de sa valeur. Les propriétaires deviennent alors locataires et profitent d’un loyer 20% moins cher que les prix du marché. Le ménage dispose d’un délai de cinq ans pour apurer ses dettes et racheter son logement au prix payé par l’investisseur.
 
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Les avantages : Ce système est intéressant car il laisse du temps pour régler ses dettes et se refaire une santé financière. Il évite aussi de devoir se séparer de son logement et donc de déménager. 
Pour qui ? Le portage immobilier s’adresse à tous les propriétaires qui ont connu un accident de la vie : chômage longue durée, divorce, décès du conjoint, maladie… Il convient bien également aux retraités souhaitant conserver la demeure familiale ou, à un jeune divorcé qui veut racheter la part de son conjoint. 
Quel risque ? Sur le papier cette solution semble efficace, mais il y a toujours un facteur risque à prendre en compte. Toutefois, + 85 % des opérations aboutissent par le rachat du bien. 
Les précautions à prendre : Avant de vous lancer, il est bien évidemment nécessaire  de faire le point sur votre réelle solvabilité.  Rappelons que votre banque peut vous faire inscrire au fichier de la Banque de France au bout de seulement deux mensualités de crédit impayées. Cette inscription entraînerait une procédure de recouvrement de dettes et éventuellement une saisie immobilière. Le portage immobilier peut vous éviter cette procédure. 
29/10/2017

La production de nouveaux prêts immobiliers en 2017 pourrait atteindre un niveau record !

A noter toutefois, que les volumes ont tendance à ralentir depuis le printemps.

Le marché du crédit immobilier connaît une période faste. Cependant, à la fin du mois d'août 2017, selon les données publiées par la Banque de France le 5 octobre, l'encours des crédits immobiliers a augmenté de 6 % sur un an pour atteindre 935 milliards d'euros. Depuis le début de l'année, la production cumulée de nouveaux prêts à l'habitat a bondi de 50 % sur un an pour atteindre près de 210 milliards d'euros. Compte tenu du rythme actuel de production et même en prenant des hypothèses prudentes, le volume de nouveaux prêts devrait se situer autour de 260 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année. Soit au-delà du niveau record de 2016 à près de 251 milliards d'euros.

Des taux d'intérêt exceptionnellement bas

Cette dynamique exceptionnelle est portée par des taux de crédit immobiliers extrêmement bas. Ces derniers se sont effondrés suite aux mesures prises par la Banque centrale européenne (BCE) afin de relancer l'économie de la zone euro. Ainsi, le taux moyen des crédits à long terme se situait en août à 1,66 %, selon la Banque de France. Il était presque deux fois supérieur il y a 3 ans, à 2,90 %. Cette baisse du loyer de l'argent a incité fortement les ménages à renégocier leurs crédits afin d'obtenir de meilleures conditions de financement. A la fin de l'année 2016 et au début de 2017, la part des crédits immobiliers renégociés au sein des nouveaux prêts atteignait environ 60 %. Mais ce mouvement de renégociation n'est pas destiné à perdurer.

La fin de l'ère des renégociations

La baisse des renégociations pèse négativement sur les volumes de prêts. Ainsi le montant mensuel des nouveaux crédits a été divisé par deux, passant de 30,3 milliards d'euros au printemps à 15,1 milliards d'euros en août. Hors renégociations, la production est également en baisse (à 10,7 milliards d'euros en août contre 13,8 milliards en juillet). Selon certains, les incertitudes liées aux nouvelles dispositions fiscales en matière d'immobilier auraient pesé sur le marché mais l'évolution de la fiscalité n'est pas le seul élément expliquant le ralentissement récent. La hausse rapide des prix de l'immobilier semble peser de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie. Cette dynamique du marché immobilier, la hausse très progressive des taux d'intérêt et la fin des renégociations, laissent donc anticiper un retour à plus de normalité en 2018.

En savoir plus sur www.lesechos.fr

11/10/2017

Spécial stratégie logement du gouvernement : Prêt à taux zéro, Pinel, APL

Conférence de Presse du Ministère de la Cohésion des Territoires du 20/09/17
- Les mesures annoncées ci-dessous par le gouvernement, ne sont que des orientations et devront être confirmées dans le cadre des débats sur la Loi Logement et la Loi de Finances 2018 à adopter fin 2017.

Prêt à taux zéro
Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021) avec les aménagements suivants :

› Logement neuf :
• Maintien des conditions actuelles en zones A et B1
• Dispositif de transition en zone B2 (pour 2018 seulement) avec une quotité ramenée à 20% maximum
• Suppression du dispositif en zone C

› Logement ancien à rénover :
• Recentrage sur les zones B2 et C

Achat d'un logement ancien issu du parc HLM :
• Conditions inchangées

Pinel
› Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021)
• Recentrage sur les zones très tendues : zones A, A bis et B1
• Suppression des dérogations pour les zones B2 et C

APL (1)
› Baisse de 5€ par mois pour tous les bénéficiaires à compter du 1/10/2017

› A compter du 1/01/2019, référence aux revenus de l'année N (sur la base de la déclaration sociale nominative) pour le calcul des APL (au lieu de N-2 actuellement)

› Baisse des APL en locatif social avec en parallèle, une baisse des loyers versés aux bailleurs sociaux.  

04/10/2017

Le succès des ventes aux enchères inversées dites "cadran" se confirme ! 

En juillet 2017, s'est tenue la première vente immobilière au cadran, un système proche des enchères inversées. 
Quel est le concept ?  Le principe est de fixer, lors d'une vente, un prix de départ élevé et de faire diminuer l'enchère rapidement, sur une courte durée. Le premier enchérisseur à placer une offre remporte l'enchère. Cette solution permet un meilleur contrôle des prix et évite la sur-spéculation sur un bien, un produit ou une denrée. 
Quels avantages pour le vendeur et l'acheteur ? Selon les experts, l'intérêt majeur pour le vendeur est de voir partir son bien en quelques minutes au juste prix. 
Explication : L'opération revient à mettre en vente un prix souvent plus élevé que le prix du marché, et à voir sa valeur s'ajuster en quelques minutes contre plusieurs mois pour une vente classique. Avec ce système, le vendeur voit rapidement où les acheteurs sont prêts à se positionner. A contrario d'un bien qui reste longtemps sur le marché et qui finit toujours par se vendre à un prix inférieur à sa valeur estimée du départ, la vente au cadran est  nettement plus intéressante pour le vendeur. Cette dernière est également un véritable produit "anticrise" lorsque l'on a besoin de liquider du stock. 
De nombreux atouts également pour les acheteurs, qui peuvent ainsi fixer eux-mêmes le prix auquel ils sont prêts à acheter. Ils profitent aussi d'un temps de réflexion jusqu'au jour de l'enchère et disposent de plusieurs semaines pour visiter le bien. 
Comment ça marche ? Avant d'avoir  un code d'accès leur permettant de se connecter sur le cadran, les acheteurs doivent s'enregistrer auprès du notaire qui assure la viabilité de leur plan de financement, et signer un document stipulant les conditions générales de vente. 
Autre avantage important de ce concept  : Lors de la vente l'acheteur peut voir en direct les autres acheteurs potentiels se positionner, ce qui lui permet de ne pas surenchérir à l'aveugle. Une aubaine quand on sait que dans de nombreux marchés tendus les acheteurs renoncent souvent à négocier par peur de voir le bien leur passer sous le nez.  
18/09/2017

Le Crowdfunding Immobilier... et les risques !

Crowdfunding IMMOBILIER est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes
afin de financer un projet.
Cela se traduit aujourd'hui par des plates-formes spécialisées qui s'occupent de récolter de l'argent auprès d'investisseurs (particuliers ou autres)
pour financer un programme immobilier.
Le premier semestre de cette année a mis en évidence une augmentation de 20% des sommes allouées par rapport au même semestre 2016 selon le baromètre
du financement participatif dédié à l’immobilier, réalisé par Hellocrowdfunding et Fundimmo. Cela a permis de budgétiser environ 85 projets immobiliers.
Ce nouveau mode d'investissement participatif qui rapporte quand même une rentabilité entre 9 et 10% sur 1 an (entre les premiers trimestres 2016 et 2017)
est aussi très risqué car ni le capital, ni le taux de rendement ne sont pas garantis. Enfin, comme dans tous programmes immobiliers, il y a de la casse.
 
17/08/2017