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Vendre son bien à un promoteur : Comment ça marche ?

Vendre sa maison à un promoteur est souvent plus avantageux pour le vendeur. Lorsqu'un promoteur souhaite acheter une maison, c'est, bien entendu, dans l'optique de réaliser une plus-value. Contrairement à un acheteur classique, le promoteur réalise une étude afin d'estimer les revenus liés à la commercialisation de la résidence immobilière neuve qu'il envisage de construire à la place de la maison. Selon les bénéfices que le promoteur pense pouvoir réaliser, ce dernier est prêt à acquérir la maison à un prix sensiblement supérieur (25 à 30 %) du marché. Il apparait donc plus intéressant de vendre son bien à un promoteur.

Comment ça marche ?

Avant de débuter les négociations, le promoteur présente un prix "immédiat", à savoir : la valeur de la maison en l'état, ainsi qu'un prix lié au "potentiel constructible". Ce dernier est plus avantageux pour le vendeur mais est soumis à de nombreuses contraintes et l'opération devient concrète qu'après l'obtention d'un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (2 mois pour les voisins et 1 mois de plus pour l'administration). Il est donc important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits (offre d'achat, mails, projets de contrats, etc.) en vue de se protéger en cas de litige. Notons que si plusieurs promoteurs souhaitent acquérir la maison, l'acheteur a la possibilité de faire monter les enchères et de choisir l'offre la plus avantageuse.

Les conditions particulières à connaître :

Lors de la vente d'une maison à un promoteur, une promesse unilatérale de vente est signée. Celle-ci engage le vendeur à vendre son bien. De son côté, le promoteur s'engage à acheter le bien uniquement en cas d'obtention d'un permis de construire. La promesse unilatérale de vente est valable pendant une certaine durée et fixe le prix qui ne varie pas jusqu'à la levée de l'option. Le délai pour conclure la vente définitive est généralement de 18 à 24 mois. Il est à noter que le blocage du bien pendant la durée de la promesse unilatérale de vente peut donner lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation qui représente 10 % du prix de vente. Avant de signer la promesse de vente ou tout autre document lié à la transaction, assurez-vous de bien lire et étudier les éventuelles conditions suspensives ajoutées par le promoteur. Pour plus de sécurité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (un notaire par exemple) afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de litige.

11/12/2018 

Qu'est-ce-que le "Owner buy-out ou l'OBO immobilier ?

En français, cela se traduit par le "rachat par le propriétaire" ou la "vente à soi-même". Pour faire simple, il s'agit pour un propriétaire de créer une société (le plus souvent une SCI -Société civile immobilière-) destinée à racheter son ou ses propres biens immobiliers afin que le patrimoine détenu à titre personnel le devienne à titre professionnel. Comme dans toutes les cessions-acquisitions traditionnelles, le propriétaire perçoit des liquidités émanant du fruit de cette vente. Pour financer son achat, la société souscrit un prêt immobilier d'un montant souvent égal au prix de vente du bien. Celui-ci est ensuite proposé à la location afin de permettre à la société de rembourser les mensualités du prêt. La création d'une SCI facilite la transmission entre parents et enfants. Il s'agit donc d'une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, en limitant les frais qui pourraient être assumés par leurs héritiers. Non inintéressant : les liquidités perçues peuvent permettre de réaliser de nouveaux investissements immobiliers ou même dans des sociétés, des titres, des oeuvres d'art...

Comment optimiser son patrimoine ?

Pour un propriétaire foncier imposé au titre de l'impôt sur les revenus, le rachat par une société d'une partie de ses biens permet de réduire le taux marginal d'imposition et de réduire également le montant global du patrimoine immobilier détenu. Cette dernière particularité a toute son importance pour les propriétaires dont le montant du patrimoine immobilier s'élève à environ 1,3 millions d'euros (tranche déterminante déclenchant le paiement de l'IFI -Impôt sur la fortune immobilière-). L'OBO immobilier permet d'éviter l'imposition à l'IFI (taxe entrée en vigueur le 1er janvier 2018 qui vise les patrimoines immobiliers dont le montant atteint au moins 1,3 millions d'euros et remplace l'ISF (l'impôt de solidarité sur la fortune qui concernait auparavant tous les patrimoines : immobilier, mobilier, oeuvres d'art, véhicules, titres financiers).

Il est à noter que ce type de montage fiscal est légal et strictement encadré. Cependant, afin de ne pas risquer une procédure d'abus de droit pour soupçons de société fictive, les gérants ou associés de la société ont tout intérêt à apporter des preuves de son fonctionnement : assemblées générales, comptabilité régulière.

11/12/2018 

Immobilier : Augmentation des impôts sur le revenu pour les expatriés hors Europe

Les Français résidant à l'étranger vont se voir augmenté de 20 à 30 % l'imposition des revenus de source française. Pour mémo, les revenus de source française des non-résidents ne sont pas soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches de 0 à 45%). Un taux moyen minimal leur est appliqué de manière à ce que ces revenus ne puissent pas échapper à l'impôt ou être trop faiblement imposés. Le seul moyen de contourner ce taux minimal est de prouver que la taxation française sur la totalité des revenus mondiaux aboutirait à un taux d'imposition inférieur. Une option qui n'est pas souvent utilisée. Cette imposition de 30 % s'appliquera sur les revenus touchés dès 2018 (ce qui ne sera pas neutre pour les non-résidents tirant des revenus locatifs sur le sol français. A contrario, un autre amendement a été adopté dans le cadre de loi de financement de la sécurité sociale. Celui-ci prévoit d'abaisser de 17,2 % à 7,5 % le taux de prélèvements sociaux appliqué sur ces revenus de source française. A noter que seules les résidents de l'espace économique européen et suisses bénéficieront de cette baisse.

11/12/2018 

Investissemnt locatif dans l'ancien : Un nouveau dispositif de réduction d'impôt dès janvie 2019

Comme annoncé mi-novembre, le gouvernement va lancer un nouveau dispositif d'investissement locatif en vue d'accélérer la rénovation du parc de logements anciens, notamment dans les centre-villes où l'habitation s'est dégradée. Déjà baptisé "Denormandie ancien"", ce nouveau dispositif d'incitation fiscale s'inspire du Pinel ancien et entrera en vigueur normalement le 1er janvier 2019. Ce nouveau coup de pousse fiscal sera ouvert aux acquisitions de logements anciens faisant concomitamment l'objet de travaux de réhabilitation. Les travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Un dispositif qui s'adresse aux ménages souhaitant effectuer des gros travaux et aux promoteurs qui pourront lancer des projets de rénovation afin de revendre les logements en faisant bénéficier leurs clients d'une réduction d'impôt (comme pour le Pinel). L'aide accordée prendra la forme d'une réduction d'impôt, comprise entre 12 et 21 %, selon la durée d'engagement de la location. Le tout sous le plafond de 300 000 euros par opération. Autre avantage de cette nouvelle mesure : la ristourne fiscale devrait porter sur l'ensemble de l'investissement (acquisition et travaux) et non plus sur le foncier seul, comme c'était le cas pour le Pinel ancien.

Quelles sont les zones éligibles :
Reste encore à savoir où s'appliquera ce nouveau dispositif d'investissement locatif. Le ministre du logement aurait spécifié que l'amendement visait "au minima" l'ensemble des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi Elan, ainsi que les 222 villes retenues dans le Plan action coeur de ville. A suivre...

11/12/2018 

assurance deces

Assurance décès invalidité : Êtes-vous certain de bien connaître et de bien interpréter les clauses de vos contrats d'assurance ?

Un exemple parmi tant d'autres / Quelle est la validité de l'arrêt de la prise en charge des mensualités de prêts lorsque l'assuré est admis à la retraite ?
Un particulier accédant à la propriété a souscrit un prêt bancaire comprenant une assurance décès invalidité. Contraint, après quelques années de cesser son activité professionnelle pour raison de santé, suite à une affection relevant de la qualification "longue maladie" le RSI lui a reconnu une "invalidité totale et définitive" et lui a alloué une rente mensuelle d'invalidité. Mobilisant les garanties de sa police d'assurance emprunteur, les mensualités de son emprunt ont été prises en charge.
Au premier janvier de sa 62ème année, le RSI opérait un changement dans les prestations versées à Mr X. Sa pension invalidité mute d'office en pension retraite (conformément aux dispositions de l'article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale. Cet article dispose que : « La pension d'invalidité prend fin à l'âge prévu au premier alinéa de l'article L. 351-1. Elle est remplacée à partir de cet âge par la pension de vieillesse allouée en cas d'inaptitude au travail. »
Un an après cette mutation de statut, l'assurance emprunteur de Mr X dénonçait sa garantie en lui indiquant entendre poursuivre le recouvrement des sommes indument payées depuis plus d'une année, puisque le contrat prévoyait que la garantie cessait lors de la prise de retraite de l'assuré. L'assureur a fait valoir que Mr X n'était plus en invalidité, mais avait changé de statut. En conséquence, il ne pouvait plus bénéficier de sa garantie.
Mr X, assisté d'un avocat, a saisi le Tribunal en faisant valoir que la clause du contrat d'assurance devait être interprétée strictement. Cette dernière prévoit, en effet, que lors de la prise de retraite l’assuré ne peut plus bénéficier de sa garantie. Mais ce n’est pas le cas pour notre client qui avait été placé d’office en retraite en application de disposition du code de la sécurité sociale.
Le Tribunal d’Instance de DAX a donné raison à Mr X et a confirmé par jugement que la mutation automatique d’une pension invalidité en pension retraite par le RSI ne permet pas de facto à l’organisme d’assurance emprunteur de dénoncer sa garantie. En effet, la pension retraite ainsi versée en application des dispositions de l’article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale doit être assimilée à la pension invalidité versée jusqu’alors. Ceci, jusqu’au terme contractuel de la prise en charge, en l’occurrence jusqu’au 65ème anniversaire de notre client.
Soulagement pour Mr X qui a pu ainsi bénéficier de 3 ans supplémentaires de prise en charge des mensualités de son prêt.

08/11/2018 

images agent immo

Qu'advient-il des honoraires de l'agent immobilier lorsque le vendeur refuse de signer la promesse de vente avec l'acquéreur ?

La Cour de Cassation dans arrêt rendu le 3 mai 2018 (n° de pourvoi 17 – 16. 657) a tranché :
Génèse : Des vendeurs ont signé un mandat exclusif de vente de leur appartement auprès d'un agent immobilier. Prix 808 000e nets vendeur outre 32 000e d'honoraires à la charge de l'acquéreur. La clause pénale figurant dans le mandat précisait : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Quelques semaines plus tard, l'agent immobilier informe les vendeurs qu'il a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Ces derniers refusent de signer la promesse de vente et révoquent même le mandat de l'agent immobilier, lequel les assigne en paiement de dommages et intérêts.
Dans une premier temps, la Cour d'appel donne raison à l'agent immobilier en précisant qu'il importait peu que les vendeurs n'aient pas donné pouvoir à l'agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente ceux-ci s'étant engagés irrévocablement à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Les juges d'appel retiennent la responsabilité contractuelle des vendeurs et entrent en voie de condamnation, mais l'arrêt est cassé par la Haute juridiction (visa de l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010.)

En effet, la Cour de cassation rappelle que tant que la vente n’est pas effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale pour obtenir le règlement de dommages et intérêts.
Aucune faute ne peut être reprochée au vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenue dans le mandat.
Cette décision résulte de l’application stricte des dispositions de la loi HOGUET qui rappelle qu’aucun honoraire ne peut être exigé par le professionnel de l’immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L’affaire aurait été différente si le mandat avait expressément autorisé l’agent immobilier à signer le dit compromis en lieux et place des vendeurs, mais tel n'était pas le cas en l'espèce.

Cette affaire rappelle quoi qu’il en soit, l’importance pour les acheteurs et les vendeurs d’être accompagnés dans le cadre du processus de vente immobilière et notamment par un avocat mandataire, spécialisé en transactions immobilières.

08/11/2018 

images promesse de vente

La promesse synallagmatique de vente (PSV ou compromis) revient sur le devant de la scène !

En principe, tout agent immobilier ne peut réclamer un paiement au titre de ses honoraires avant la signature d'un acte définitif signé devant notaire (acte authentique). Sauf que selon un arrêt, inattendu, rendu par la Cour d'appel le 10 octobre 2018 il est retenu que la promesse synallagmatique de vente (ou compromis) peut donner valablement lieu au paiement d'honoraires ou encore au paiement d'une indemnisation au profit de l'agent immobilier.
La Cour retient "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que Mr et Mme X.. ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue. De sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation."
Effectivement la promesse de vente vaut vente selon le Code civil : "La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix."

Comment cela fonctionne : La PSV se définit comme le contrat par lequel le propriétaire d'un bien (vendeur) s'engage à le vendre à une autre personne (acquéreur), à un prix et des conditions déterminés. Réciproquement, les parties s'engagent à conclure dès sa signature une vente sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives.

La promesse synallagmatique s'apparente à une vente sous condition suspensive. Les effets de la vente sont suspendus jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. La réalisation des conditions suspensives emporte la perfection de la vente envisagée. Les parties envisagent, ici, de réaliser l'opération de vente en deux étapes distinctes : 1/ la promesse sous conditions, 2/ et la vente (réitération de la promesse).
Une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties. Leur engagement ne peut en principe pas être frappé de caducité une fois le délai de la promesse expiré. La vente est formée dès la conclusion des promesses (Cass. com. 18 juillet 1989).
--- rappelons nous également que la vente est un acte dit « solo consensu » et ne nécessite en principe aucun autre acte positif des parties que celui d’être d’accord sur la chose et le prix pour être valable juridiquement

08/11/2018 

march immo

Le groupe Crédit Agricole assoit sa position de n°1 !

Selon une étude publiée par le régulateur du secteur, l'ACPR, le marché du prêt immobilier est largement dominé par les banques mutualistes et, le Crédit Agricole continue d'asseoir sa position de leader.

Dans la dernière étude sur le financement de l’habitat (09/2018) l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dévoile les parts de marché des différents groupes bancaires sur ce secteur très concurrentiel, en se basant sur des données publiées par l’Autorité bancaire européenne (EBA). Il en ressort que l'implantation territoriale des réseaux Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Populaire et Crédit Mutuel constitue un avantage indéniable sur le marché du crédit immobilier.

Le saviez-vous ? Le groupe Crédit Agricole qui englobe les caisses régionales de la banque verte mais également le réseau LCL et banque en ligne BforBank, accapare plus d'un tiers des encours de prêts immobiliers : 33,8 % au 30/06. Le groupe BPCE (Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Foncier, Crédit Coopératif) pèse lui 27,2% des encours. Le groupe Crédit Mutuel, qui englobe donc au sens de l’ACPR les groupes CM11, Arkéa, et CMNE, gère 16,5% des crédits à l’habitat accordés aux particuliers en France. A eux trois, les groupes bancaires mutualistes pèsent 77,5% des encours. L’ACPR qualifie dans son étude leur position de « largement dominante ». Le groupe BNP Paribas (10% de parts de marché), le groupe Société Générale (9,7%) et la Banque Postale (1,7%) n’occupent pour leur part, une position très minoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Les données publiées par l’EBA font ressortir que le groupe Crédit Agricole a accru sa part de marché au cours des 3 dernières années (+1,1 point), au détriment principalement du groupe Crédit Mutuel (-0,6 point) et de la Banque Postale (-0,3 point).


+ d'infos sur :

https://www.cbanque.com/actu/69914/pret-immobilier-le-groupe-credit-agricole-confirme-son-leadership#4hUfoEOtquvTDeEP.99

 

03/10/2018 

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La Cour d'Appel conteste l'assujettissement à la TVA immobilière 

La Cour d'Appel de Douai vient de contester l'assujettissement à la TVA immobilière de la vente d'un immeuble entièrement rénové par une SCI. Elle estime, en effet, qu'elle résulte de la simple propriété du bien et ne constitue pas la contrepartie d'une activité économique.

Depuis le 11 mars 2010 date de l'entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, les ventes d'immeubles réalisées par des assujettis agissant en tant que tels entrent dans le champ d'application de la TVA dès lors qu'elles portent sur des immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou sur des terrains à bâtir au sens de l'article 257.1.2.1.° du CGI.

Les personnes assujetties à la TVA effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au 5e alinéa de l'article 256 A du CGI, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Les activités économiques visées au 1er alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles dues des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

Rappel des faits :

"Le 12 juillet 2012, MM. X et Y ont fait l’acquisition pour le prix de 75 000 € d’un immeuble à usage d’habitation et sinistré lors d’un précédent incendie. Comme cela était prévu dans le compromis, une SCI s’est finalement substituée à ces deux acquéreurs. L’immeuble ainsi acquis a été mis en rénovation. Le 22 novembre 2013 la SCI a vendu à Mme A le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi rénové correspondant au lot n°1. Une seconde vente est intervenue le 12 mars 2014 au profit de Mme B et par le ministère du même officier public. Peu après, l’administration fiscale a procédé à un contrôle sur place et notifié à la SCI qu’elle était fondée au visa de l’article 257 du CGI à soumettre la vente en faveur de Mme A à la TVA immobilière plutôt qu’aux droits d’enregistrement, la vente portant sur un immeuble neuf ou considéré comme tel. Ainsi, l’administration considérait que le prix de vente pratiqué par la SCI s’entendait TTC à charge pour la SCI cédante de reverser à l’Etat la TVA collectée. La SCI n’a pas contesté ce reclassement et s’est exécutée auprès du fisc en lui réglant la TVA collectée au titre des deux ventes, outre les rappels d’impôts et majorations, les pénalités de recouvrement ayant fait l’objet de remises." Considérant qu'elle avait subi un préjudice, la SCI a fait assigner la SCP de notaires devant le Tribunal de Grande Instance. Par jugement du 30 novembre 2016, le TGI a jugé que la SCP   avait commis des manquements fautifs en ayant omis d’informer la SCI sur le régime fiscal de la TVA applicable à l’opération immobilière à laquelle elle a prêté son concours.  Mais le tribunal a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts. La SCI a interjeté appel de la décision.

La Cour rappelle qu'il résulte de la combinaison de articles 256 et 256 A du CGI qu'une livraison d'immeuble est soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
Après étude des statuts de la SCI :

Pour la Cour, « il ressort de ses statuts et de l’attestation de M. Y que la SCI a été créée dans une stratégie patrimoniale d’investissement à long terme et non dans une démarche commerciale active ».
La cour constate également que la proposition de rectification suite à une vérification de compatibilité du 20 juin 2014 indique : « ces statuts en tant que tels ne lui confèrent pas le statut d’assujetti à la TVA »

La Cour constate que si la SCI « a donné à la SCP de notaires un mandat de mise en vente sans exclusivité, force est pour autant de constater qu’elle n’est pas entrée dans une démarche active de commercialisation foncière, celle-ci ayant d’une part acquis l’immeuble litigieux dans une pure démarche patrimoniale visant à valoriser sa propriété immobilière, et d’autre part sans mobiliser des moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l’immobilier. »

La Cour en déduit que la SCI n’a été animée que par la seule intention d’exercer son droit de propriété, et non par un objectif d’entreprise qui l’aurait conduite à développer des diligences en vue d’en tirer un résultat économique.

La Cour a donc décidé d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de débouter la SCI de toutes ses demandes à l’encontre de la SCP de notaires.

Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 20 septembre 2018, n° 17/02071

27/09/2018