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Plus de 6000 clients dupés en voulant renégocier leur crédit immobilier

Humania Consultant, société Montpelliéraine, proposait à des particuliers le recalcul du taux effectif global de leur prêt immobilier tous frais inclus (dossier, assurance...) en leur promettant de réaliser des économies. Cette dernière disait exploiter les erreurs commises par de nombreux établissements financiers qui calculaient leur taux d'un crédit immobilier sur 360 jours (année lombarde) et non de 365 jours. Selon Humania, ce décalage de cinq jours pouvait rapporter plusieurs dizaines de milliers d'euros aux emprunteurs...
Une directive européenne de 1998, reprise par le Code de la consommation, impose, en effet, aux banques de calculer sur 365 jours le taux effectif global. Et dans ce cas, le client bénéficie du taux légal, celui auquel la banque emprunte elle-même à la banque centrale européenne. Il est actuellement de - 0,4%.
Humania Consultant a donc incité plusieurs emprunteurs à lancer une action en justice contre leur banque pour réaliser de substantielles économies, moyennant le versement de 2700 euros minimum (le montant varie selon le profil des emprunteurs). Une proposition d’autant plus alléchante que Humania assurait à ses clients potentiels pouvoir gagner 90% de ses procès. En cas de défaite, le particulier avait même l’assurance d’être couvert pour limiter ses pertes. Problème: face à la multitude des actions judiciaires perdues, l’assureur cesse de verser les indemnisations prévues puis dépose plainte pour escroquerie.
Humania Consultants a été déboutée dans la plupart des actions en justice qu’elle a menées. Conséquence: entre 2014 et 2017, plus de 6000 emprunteurs ont perdu plusieurs milliers d’euros, selon Le Parisien-Aujourd’hui-en-France : les frais d’avocat, les sommes versés en pure perte à Humania et parfois le remboursement des frais engagés par les banques. Le tout sans avoir réalisé la moindre économie.

29/03/2018

pret immobilier travaux

Acheter un bien immobilier avec des travaux : Quels avantages ?

Elargir votre champ de recherche :
Un des principaux avantages c'est l'accès à un plus grand nombre de biens avec une marge de négociation importante.
Non négligeable aussi : pouvoir aménager le bien à votre goût.

Une meilleure plus-value après rénovation :
Le potentiel d'une plus-value est bien réelle, à condition d'avoir des devis estimatifs comprenant l'ensemble des travaux à réaliser. Si vous êtes vigilant par rapport au bien que vous achetez, et par rapport aux artisans que vous sélectionnez, vous pourrez réaliser une plus-value, plus ou moins importante en fonction de l'évolution du marché de la pierre.

Des aides possibles :
Elles peuvent être allouées au plus grand nombre, sans plafond de ressources à condition de respecter une certaine catégorie de travaux. Il existe également des aides supplémentaires accordées aux foyers les plus modestes comme le programme de l'Anah " Habiter mieux " lié à l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitat. Sur le même type de sujet, Le CITE permet d'obtenir un Crédit d'impôt pour la transition énergétique (A noter que depuis le 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. De plus, le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 %, au lieu de 30 % auparavant, pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée. A condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 au plus tard, ndlr). Il existe également la Prime énergie. Retrouvez toutes les aides existantes sur le site www.renovation-info-service.gouv.fr

28/03/2018

bonne isolation

Le vendeur d'une habitation doit s'assurer avant la vente que le système de chauffage fonctionne

Le vendeur d’une habitation doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner sinon il ne peut y avoir vente, déclare la Cour de cassation.
Tous éléments indispensables à l’utilisation du bien vendu doivent fonctionner si le vendeur veut être libéré de ses obligations, sauf accord entre les 2 parties.
(Cass. Civ 3, 28.2.2018, K 16-27.650), un couple qui avait acheté une maison en plein hiver a découvert en s’installant plusieurs radiateurs cassés à cause du gel. Cet incident métrologique s'est passé avant la signature de la vente et les réparations sont donc à la charge du vendeur, qui était propriétaire à ce moment-là. Il ne s'agit pas d'un vice caché mais d'un défaut de délivrance de l’objet vendu.

Le chauffage fait partie des éléments obligatoires pour qu’un logement soit déclaré " décent ", selon un décret de 2002. " Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ", dit ce décret, principalement destiné cependant aux relations entre propriétaires et locataires. (AFP)

16/03/2018

 signature acte

Nouveautés : Promesse de vente

Pour tout acte concernant la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant à vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, vente de construction, location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur, non professionnel, peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Pendant ce délai, ce dernier pourra ainsi revenir sur sa position sans pénalité grâce à au régime protecteur du code de la construction et de l'habitation.
Ce délai de rétractation joue lorsque l'acte de vente est précédé par un avant contrat et porte un bien à usage d'habitation. Sinon on parle d'un délai de rélfexion.
28/02/2018

acte notarie etranger 

Que se passe-t-il si l'acquéreur ne va pas chercher le recommandé à la poste ?

La Cour de Cassation vient de trancher sur ce point : L'incidence d'une lettre non réclamée et retournée au notaire ne sera pas re-notifiée. Le seul fait que l'acquéreur ne retire pas le pli qui lui est adressé n'a pas d'effet sur la régularité de la notification. Ainsi, la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier ne peut être retenue. Les diligences menées par l'intermédiaire ne peuvent être remises en cause du fait de l'acquéreur, même si ce dernier refuse de réitérer la vente.
Cass. 1ère civ. 14-2-2018 n°17-10_514 F-PB
28/02/2018

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Plus-value immobilière et travaux : Jurisprudence sur la prise en compte des matériaux en majoration du prix d'acquisition

Dans une nouvelle affaire relative aux plus-values immobilières la juridiction administrative vient de réitérer sa position quant à la prise en compte, en majoration du prix d’acquisition, des dépenses de matériaux et celles de leur pose même lorsque ces matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.
Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, l'article 150 VB-II-4e du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination  de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Il en sera de même pour les dépenses liées à l'installation des matériaux facturés par l'entreprise (sous réserve de conditions).
 
Les travaux réalisés par le contribuable ou par une tierce personne autre qu'une entreprise ne peuvent pas être pris en compte. Il en est de même pour le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si l'installation est effectuée par une entreprise.
 
Toutefois, prenant le contre-pied de l'administration fiscale, la Cour administrative d'appel de Nantes a estimé, dans une décision du 17 février 2011, qu'un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d'acquisition du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise (cf. CAA Nantes du 17 février 2011). Le rendu de décision pour le même motif a été réitérée par la Cour Administrative d'Appel de Nantes le 22 janvier 2015 (13NT02327) et par la Cour Administrative de Bordeaux qui s'est appuyée sur le motif que : "contrairement à ce que soutient l'administration pour justifier initialement le rejet de ces factures, les dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque lesdits matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise. Arrêt de la CAA de BORDEAUX, du 8 février 2018, n°15BX03667
 
Cette décision est donc la troisième prenant le contrepied de la doctrine administrative s’agissant des dépenses de matériaux supportées par le contribuable et installées par une entreprise.
 
Pour autant, l’administration n’en a pas encore tiré les conséquences, les deux premières décisions n’ayant pas été intégrées dans la base BOFIP-Impôt. Seule une décision du Conseil d’Etat serait de nature à faire évoluer la doctrine.
 
A date, il serait encore imprudent pour le contribuable, sur la seule foi de cette jurisprudence, de majorer le prix d’acquisition de ces dépenses personnellement supportées mais installées par une entreprise.
15/02/2018

differents loyers 

Plafonds de loyer raisonnable en 2018 !

Exonération des produits de la location meublée d'une partie de l'habitation principale.

Les nouvelles dispositions du CGI (cf article 35 bis) prévoient une exonération de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale selon les conditions ci-dessous :

- Pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire à condition qu'il puisse justifier d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail (C. trav.) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I).

- Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu’il consent n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie sous-louée, du loyer de l’immeuble nu qu’il paye à son propriétaire.

En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle s'applique mais la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location doit servir de référence pour l’application du coefficient susvisé.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Depuis 2006 les plafonds sont réévalués en tenant compte - de l’indice de référence des loyers , issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

08/02/2018

Pas d'exonération de la taxe d'habitation pour les français établis hors de France

L'article 5 de la Loi des finances 2018 met en place de manière progressive et sur 3 ans un dégrèvement de la taxe d'habitation au titre de la résidence principale.

Les bénéficiaires devront remplir trois conditions :

- Ne pas être déjà exonéré ou dégrevé de taxe d’habitation au titre d’autres dispositifs

- Disposer de revenus dont le montant n’excède pas 27 000 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 000 € pour chacune des deux premières demi-parts et 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaires à compter de la troisième . Ces revenus s’apprécient dans les conditions prévues à l’article 1391 B ter-IV du CGI

- Ne pas être passible de l’ISF.

Pour les français établis hors de France ayant conservé une résidence en France il n'y aura pas d'exonération possible et ce même si leurs revenus mondiaux sont inférieurs aux seuils annoncés. Leur résidence française sera, en effet, considérée comme résidence secondaire.

11/01/2018

Les deux tiers des prélèvements sur le capital des ménages portent sur l'immobilier !

Le Conseil des prélèvements obligatoires relève que sur les 80 milliards de prélèvements sur le capital des ménages, 50 milliard portent sur la pierre.
Aucune étape de la vie d'un bien immobilier n'échappe à l'impôt. Il y a : les droits de mutation lors de l'acquisition, la taxe foncière et éventuellement l'IFI sur la détention, l'impôt et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, la taxation des plus-values, s'il y a lieu, ou les frais de succession.
L'impôt foncier pèse lourd
Ce rapport relève que ces prélèvements portent essentiellement sur le patrimoine en tant que tel et dans une moindre mesure sur les revenus. On observe l'inverse pour le capital mobilier, qui est taxé aux deux tiers sur les revenus et les plus-values. Comparé à nos voisins européens, les impôts fonciers sont particulièrement lourds : ils pèsent 6 % des prélèvements obligatoires, contre une moyenne de 3,3 % dans l'OCDE. Parmi les impôts sur le capital des ménages, la taxe foncière est celui qui a le plus augmenté ces dix dernières années, affichant une hausse de 82 % à 20 milliards d'euros. Cette progression est sans lien avec la flambée de l'immobilier, puisque la taxe foncière est assise sur des bases locatives qui n'ont pas été revues depuis les années 1970, une autre incohérence d'ailleurs dénoncée par le CPO.
Flambée de l'immobilier
Plus que la fiscalité, c'est manifestement la flambée de l'immobilier dans les années 2000 qui a alimenté cette idée de « rente ». En cas de stagnation des prix, l'investissement immobilier, en location nue dans l'ancien, s'avère souvent moins rentable que certaines classes d'actifs peu risquées comme les obligations. Pour un ménage assujetti à l'ex-ISF, le poids des impôts fait même basculer le rendement en zone négative.
En cas de location meublée, les rendements sont souvent de 1 à 2 points supérieurs. Un décalage dénoncé par le CPO qui encourage à aligner le régime du meublé et celui du non meublé. La rentabilité est encore supérieure en cas d'investissement dans le neuf avec le dispositif Pinel. Mais le rapport encourage à limiter ces niches.
(source Les Echos)

29/01/2018